داود کلهر، کارشناس مسکن با درج یادداشتی در اقتصاددان نوشت : بازار مسکن یکی از شاخص های رشد و توسعه و از متغیرهای کلان اقتصاد در هر کشوری به شمار می‌آید. این بازار نه‌تنها تأمین‌کننده یکی از نیازهای اساسی انسان است، بلکه دارایی ارزشمند و سرمایه نقش مهمی در ایجاد ثروت، سرمایه‌گذاری و حتی سیاست‌های مالی و پولی کشور ایفا می‌کند. در بسیاری از کشورها، مسکن یکی از مولفه های اصلی سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود و تغییرات قیمتی آن می‌تواند تأثیرات مستقیمی بر قدرت خرید مردم، وضعیت معیشتی خانوارها و تصمیمات اقتصادی داشته باشد.
از آنجا که قیمت مسکن تابع عوامل متعددی همچون تحریک اقتصاد، عرضه و تقاضا، نرخ تورم، سیاست‌های مالی و اعتباری، وضعیت اقتصادی کشور، میزان نقدینگی در جامعه و حتی تحولات اجتماعی و فرهنگی است، تحلیل این بازار نیازمند بررسی دقیق داده‌های مرتبط با این حوزه است. در شرایطی که اقتصاد کشورها دچار رکود یا تورم شدید می‌شود، بازار مسکن نیز دستخوش تغییرات شده و این تغییرات می‌تواند به افزایش قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید مردم و در نهایت رکود در معاملات منجر شود.
ضمنا، مولفه سیاست‌های دولتی نقش مهمی در روند بازار مسکن ایفا می‌کنند. اقداماتی همچون ارائه تسهیلات بانکی برای خرید یا ساخت مسکن و تناسب آن با قیمت این کالای گران بها ، قوانین مرتبط با اجاره مسکن، میزان حمایت دولتی از ساخت‌وساز و هدایت سرمایه ها به بخش واقعی اقتصاد،کنترل قیمت‌ها می‌تواند بازار مسکن را تحت تأثیر قرار دهد. همچنین، اجرای دقیق سیاست پولی و تعیین نرخ بهره بانکی توسط بانک مرکزی نیز بر میزان سرمایه‌گذاری در این بخش تأثیرگذار هستند. کاهش نرخ بهره می‌تواند تقاضا را افزایش داده و موجب رونق بازار شود، در حالی که افزایش آن ممکن است منجر به رکود در معاملات مسکن گردد.
علاوه بر این، یکی دیگر از موضوعات مهم در این حوزه، تأثیر بازار مسکن بر سایر بخش‌های اقتصادی است. زمانی که بخش مسکن رونق داشته باشد، صنایع وابسته نظیر سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک، لوازم ساختمانی و خدمات مرتبط نیز رشد می‌کنند. این مسئله می‌تواند منجر به افزایش اشتغال و رونق اقتصادی شود. اما در صورت رکود بازار مسکن، بسیاری از مشاغل مرتبط با ساخت‌وساز دچار بحران خواهند شد که این موضوع خود عاملی برای کاهش رشد اقتصادی خواهد بود.
با توجه به اهمیت گسترده بازار مسکن در اقتصاد کشور، تحلیل و پیش‌بینی روندهای آتی آن می‌تواند به تصمیم‌گیری بهتر برای سرمایه‌گذاران، سیاست‌گذاران و خریداران کمک کند.
نقش بازار مسکن و تأثیر آن بر اقتصاد:
مسکن از اساسی‌ترین نیازهای هر فرد محسوب می‌شود. این بازار به دلیل ارزش بالای دارایی و وابستگی شدید آن به شرایط اقتصادی، یکی از مهم‌ترین بخش‌های سرمایه‌گذاری در جوامع مختلف به شمار می‌رود. در کشورهایی که با نرخ تورم بالا مواجه هستند، از جمله ایران، مسکن علاوه بر کارکرد اصلی خود به عنوان محل زندگی، به یکی از اصلی‌ترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. افزایش مداوم قیمت مسکن در چنین کشورهایی، آن را به یک دارایی با ارزش افزوده بالا تبدیل کرده که بسیاری از افراد برای حفظ قدرت خرید خود و مقابله با کاهش ارزش پول، سرمایه‌های خود را به این بازار منتقل می‌کنند.
با این حال، بازار مسکن ویژگی‌های خاصی دارد که آن را از سایر بازارهای مالی متمایز می‌کند. یکی از مهم‌ترین این ویژگی‌ها، نقدشوندگی پایین آن است. برخلاف بازارهایی مانند بورس یا ارزهای دیجیتال که خریدوفروش در آن‌ها به‌سادگی و در مدت کوتاه انجام می‌شود، در بازار مسکن معاملات معمولاً زمان‌بر هستند و خریداران و فروشندگان نیاز به بررسی‌های گسترده‌ای دارند. این موضوع باعث می‌شود که سرمایه‌گذاری در مسکن بیشتر با نگاه بلندمدت انجام شود.
ملاحظه می شود، رونق یا رکود در بازار مسکن می‌تواند اثرات گسترده‌ای بر سایر بخش‌های اقتصادی داشته باشد. زمانی که این بازار در شرایط مطلوبی قرار دارد و تقاضا برای خرید و ساخت‌وساز افزایش می‌یابد، صنایع مرتبط مانند تولید سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک، لوازم ساختمانی و خدمات مهندسی نیز رونق پیدا می‌کنند. این مسئله موجب افزایش اشتغال در بسیاری از بخش‌ها شده و رشد اقتصادی را تقویت می‌کند. در مقابل، زمانی که بازار مسکن دچار رکود شود، فعالیت‌های مرتبط با ساخت‌وساز کاهش می‌یابد و بسیاری از مشاغل وابسته تحت تأثیر قرار می‌گیرند که این امر می‌تواند رشد اقتصادی را کند کرده و حتی منجر به افزایش نرخ بیکاری شود.
با توجه به نقش کلیدی مسکن در زندگی افراد و تأثیر آن بر اقتصاد کشور، پایش و تحلیل دقیق این بازار امری ضروری است. سرمایه‌گذاران برای اتخاذ تصمیمات صحیح در این حوزه نیاز به بررسی روندهای قیمتی، میزان عرضه و تقاضا، سیاست‌های دولتی و شرایط اقتصادی دارند. سیاست‌گذاران نیز باید با اجرای برنامه‌های مناسب، از جمله کنترل تورم، تنظیم عرضه مسکن، ارائه تسهیلات مناسب و حمایت از تولید، تعادل را در این بازار حفظ کرده و از نوسانات شدید قیمتی جلوگیری کنند. در نهایت، شناخت درست از بازار مسکن می‌تواند به خانوارها کمک کند تا تصمیمات بهتری برای خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری در این حوزه بگیرند و از تأثیرات منفی نوسانات اقتصادی بر وضعیت معیشتی خود بکاهند.
بازار مسکن تحت تأثیر شاخص های کلان و هزینه ها و همچنین عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی به شرح زیرقرار دارد:
افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز:
یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴، رشد هزینه‌های ساخت‌وساز است. در سال ۱۴۰۳، هزینه‌های مربوط به نیروی کار، مصالح ساختمانی و عوارض شهرداری به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت که این روند در سال ۱۴۰۴ قیمت مسکن را بالا برد.
افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی:
از سال گذشته ، قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش شدیدی داشت
سیمان و بتن: افزایش قیمت انرژی و هزینه‌های حمل‌ونقل باعث افزایش ۳۵ درصدی قیمت سیمان و ۳۰ درصدی قیمت بتن شد.
میلگرد و تیرچه: به دلیل افزایش قیمت فولاد در بازار جهانی و نوسانات نرخ ارز، قیمت میلگرد ۴۰ درصد و قیمت تیرچه ۳۵ درصد افزایش یافت.
سیم و کابل برق: افزایش قیمت مس و آلومینیوم موجب افزایش تا ۴۵ درصدی قیمت سیم و کابل برق شد.
درب و پنجره uPVC: افزایش هزینه‌های تولید و حمل‌ونقل، قیمت این محصولات را تا ۳۰ درصد افزایش داد.
لوله و اتصالات: افزایش قیمت مواد پتروشیمی و فلزات موجب افزایش حدودا تا ۴۵ درصدی قیمت این اقلام شد.
نوسانات نرخ ارز و تأثیر آن بر قیمت مسکن:
نوسانات نرخ ارز به دلیل وابستگی بخش قابل‌توجهی از مصالح ساختمانی به واردات، تأثیر مستقیمی بر قیمت مسکن دارد.هزینه ساخت‌وساز بیشتر شد.
کاهش قدرت خرید مردم و افزایش تقاضا برای اجاره:
افزایش قیمت مسکن باعث شده بسیاری از خانوارها توان خرید خانه را از دست بدهند و به اجاره‌نشینی روی بیاورند. این روند موجب افزایش تقاضا در بازار اجاره و رشد بی‌رویه قیمت اجاره‌بها شده است.
سیاست‌های دولت و تأثیر آن بر عرضه و تقاضا
دولت در سال‌های اخیر با اجرای طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن تلاش کرده عرضه مسکن را افزایش دهد. اما مشکلات تأمین مالی و اجرای ضعیف این پروژه‌ها باعث شده اثرات مثبتی بر قیمت مسکن مشاهده نشود.
همانطور که می دانیم، همیشه دو بازار مهم و جذاب طلا و مسکن در ایران، مورد توجه همه قرار داشته است. چرا که نوسان قیمت در این بازار‌ها به طور مستقیم بر روی زندگی مردم تأثیرگذار خواهد بود. در چند دهه گذشته این بازار‌ها نوسانات قابل‌توجهی را پشت سر گذاشته‌اند که تحلیل و بررسی این روند‌ها می‌تواند دیدگاه روشنی را در اختیار مالکان املاک و سرمایه‌گذاران برای آینده قرار دهد. زیرا تحلیل بازدهی بازار، ریسک‌ها و فرصت‌ها، تصمیم هوشمندانه‌ای برای سرمایه‌گذاری در این بخش دارد.
قیمت‌ها در بازارهای طلا و مسکن در ایران همچون بسیاری از بازارهای دیگر، طی بیش از 4 دهه اخیر روند افزایشی قابل‌توجهی را داشته است. در حقیقت این افزایش قیمت‌ها، بیشتر ناشی از عواملی همچون تورم، تحریم‌ها، نوسانات نرخ ارز و سیاست‌های اقتصادی بوده است. با این حال درک دلایل این روند صعودی و تحلیل آن، می‌تواند به سرمایه‌گذاران بازار مسکن یا طلا برای اتخاذ تصمیمات درست، کمک کند.
بازار مسکن نیز در بیش از 40 سال گذشته، ناشی از عواملی همچون تحریم‌ها، نرخ ارز، تورم، افزایش جمعیت و سیاست‌های اقتصادی، روند صعودی و پرنوسانی را پشت سر گذاشته است. از آنجایی که در سالیان گذشته ارزش پول ملی به‌شدت کاهش یافته، بازار مسکن به عنوان یکی از امن‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری در ایران مورد توجه سرمایه‌گذاران بسیاری قرار گرفته است. چنانچه سیاست‌های کلان اقتصادی، تغییر نکند، در آینده نیز می‌توان شاهد ادامه رشد قیمت مسکن بود.
توجه به گزارش‌های بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، بازار مسکن در چند دهه گذشته نوسانات متعددی داشته است. داده‌های موجود نشان می‌دهد که در سال ۱۳۵۷ میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۱۵ هزار تومان بوده است. در حالی که تحت‌تأثیر عوامل مختلف طی سالیان بعد روند صعودی در پیش گرفته و تا پایان مردادماه 1403 به حدود ۹۳ میلیون تومان برای هر مترمربع رسید. برابر اطلاعات مشاهده می شود هیچ چند سالی پشت‌سرهم قیمت‌ها ثابت نبوده و روند روبه‌رشد ادامه داشته است.
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
