ضعف بزرگ تسهیلات اجاره

نکته مهمی که در این ارقام و سطوح پوشش‌‌‌دهی قدرت وام ودیعه مسکن نهفته است آن است که قدرت پوشش‌‌‌دهی وام اجاره، در شهرهایی که اتفاقا جمعیت، میزان تقاضا، تورم مسکن واجاره و مشکلات ناشی از آن بیش از سایرین است، قدرت پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه نیز کمتر است. به عنوان مثال قدرت پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه مسکن در تهران، به‌رغم آنکه بالاترین سقف وام اجاره برای آن در نظر گرفته شده است نه تنها از میانگین کشوری سطح پوشش این تسهیلات کمتر است که از همه ارقام مربوط به برآورد قدرت پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه در همه لایه‌‌‌های شهری نیز با فاصله محسوس کمتر است.

همچنین، قدرت پوشش‌‌‌دهی وام کمک ودیعه مسکن براساس اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی آپارتمان‌‌‌های میان‌‌‌متراژ نیز محاسبه شده است. در این برآورد، ارزیابی شده است که با توجه به سطوح میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در ۴ لایه شهری و کل کشور، وام ودیعه، چند‌درصد از هزینه اجاره یک واحد مسکونی میان‌‌‌متراژ و مطابق با الگوی تقاضا در این بازار را پوشش می‌‌‌دهد.

براساس میانگین مساحت واحدهای مسکونی که در آخرین گزارش‌‌‌های رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن منتشر شده است، در تهران میانگین خانه‌‌‌های معامله شده در بازار اجاره حدود ۸۰ مترمربع است. سطح پوشش وام ودیعه ۲۰۰ میلیون تومانی براساس سطوح فعلی اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در تهران حول و حوش ۲۵‌درصد یک خانه اجاره‌‌‌ای ۸۰ مترمربعی معمولی برآورد شده است.

در کلان‌شهرها متوسط واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌ای براساس آخرین آمارهای رسمی ۹۰ مترمربع بوده است که با توجه به وضعیت فعلی اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در این کلان‌شهرها، وام ودیعه فعلی(۱۵۰ میلیون تومانی)، تامین کننده ۴۱‌درصد میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در این شهرهاست.

در مراکز استان‌‌‌ها با متوسط مساحت ۱۰۰ مترمربع خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای، وام ودیعه ۱۵۰ میلیون تومانی پوشش حدود ۴۲ درصدی و در سایر شهرها با متوسط مساحت ۱۰۰ مترمربعی خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای، وام ودیعه ۱۰۰ میلیون تومانی تامین کننده حدود ۵۰‌درصد اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی مسکن در این شهرهاست. در کل کشور نیز به طور متوسط وام ودیعه مسکن حول و حوش ۴۱‌درصد از اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی یک واحد مسکونی معمولی کمتر از ۱۰۰مترمربع را تامین می‌‌‌کند.

ضعف اساسی وام مستاجرها

بررسی قدرت پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه مسکن با توجه به برآورد متوسط اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در شهرهای مختلف، نشان‌دهنده وجود یک «ضعف اساسی» و یک «ضعف بزرگ» این تسهیلات حمایتی است.

«ضعف اساسی» این وام همان «قدرت پوشش‌‌‌دهی» آن است که نه تنها پوشش مناسبی از هزینه اجاره‌‌‌نشینی را برای مستاجرها به‌خصوص دهک‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و نیازمند به حمایت موثر را فراهم نمی‌‌‌کند بلکه این پوشش در مناطق و شهرهایی که با تورم و بحران بیشتر اجاره روبه‌رو هستند، نیز ضعیف‌‌‌تر است.

در همین زمینه، فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن که دو دهه مطالعات گسترده در حوزه مسکن حمایتی و نحوه حمایت از گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد در بازار مسکن و اجاره انجام داده است، اعلام کرد: این وام، نه تنها به لحاظ سطح پوشش‌‌‌دهی بلکه از نظر نحوه و سازوکاری که برای آن تدارک دیده شده است، یک وام متعارف نیست.

به گفته وی، شیوه معمول و متعارف حمایت یارانه‌‌‌ای از مستاجران کم‌‌‌درآمد در دنیا، پرداخت یارانه‌‌‌های ماهانه اجاره مسکن معادل بخشی از اجاره‌‌‌بهایی است که خانوارهای کم‌‌‌درآمد هر ماه پرداخت می‌‌‌کنند. به عنوان مثال سوابق کشور آمریکا در این زمینه نشان‌دهنده در نظر گرفتن یارانه‌‌‌های ماهانه اجاره‌‌‌بها برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد این کشور متناسب با سطح درآمد واجاره‌‌‌بهای قید شده در قراردادهای آن‌‌‌هاست. در کشورهای اروپایی نیز سیاست‌‌‌هایی از قبیل ساخت مسکن‌‌‌های حمایتی برای واگذاری آنها به مستاجرهای نیازمند با اجاره‌‌‌بهای یارانه‌‌‌ای از سوی حکومت‌‌‌های ملی، محلی یا بخش‌خصوصی (در ازای حمایت‌‌‌های موثر)، اجرا شده و می‌شود.

کف حمایت متعارف

به گفته یزدانی، در یک حالت متعارف، برای حمایت موثر از مستاجرهای کم‌‌‌درآمد باید دست‌‌‌کم حمایت‌‌‌های مالی، پوشش‌‌‌دهنده ۷۰‌درصد اجاره‌‌‌بهای پرداختی این خانوارها باشد. یزدانی با این حال تصریح کرد: با توجه به گسترش فقر و افزایش دامنه بحران اجاره‌نشینی و تورم اجاره به دهک‌‌‌های متوسط، لازم است حمایت‌‌‌ها علاوه بر گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شامل گروه‌‌‌های متوسط و متوسط رو به پایین نیز بشود. در چنین شرایطی، لازم است مابه‌‌‌التفاوت اجاره‌‌‌بهای پرداختی خانوارها با سطح بهینه هزینه اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه‌‌‌ای آنها در قالب سیاست‌‌‌های حمایتی، تامین شود. وی ادامه داد: سهم بهینه هزینه تامین مسکن یا اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه خانوارها، ۲۵‌درصد است. در صورتی که سیاستگذار مصمم به حمایت موثر از مستاجرها باشد، تسهیلات و یارانه‌‌‌ها باید حداقل معادل مابه‌‌‌التفاوت سهم فعلی اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه خانوارها با سطح بهینه آن(۲۵ درصد)، باشد. به عنوان مثال اگر هم‌‌‌اکنون سهم هزینه مسکن یا اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه‌‌‌های خانوارهای تهرانی ۷۰‌درصد است، دولت باید ما‌به‌التفاوت ۷۰‌درصد با ۲۵‌درصد یعنی چیزی معادل حداقل ۵۵‌درصد پوشش حمایتی برای مستاجرها درنظر بگیرد.

وام ودیعه به صرفه است؟

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، علاوه بر قدرت ضعیف پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه مسکن که به عنوان ضعف اساسی این وام شناخته می‌شود، وام ودیعه مسکن، عملا و دست‌کم برای گروهی از مستاجرها وامی به صرفه نیست واین موضوع نیز یک ضعف بزرگ برای این وام تلقی می‌شود. بررسی‌‌‌های نشان می‌‌‌دهد مبلغ قسط ماهانه این وام با مبلغ اجاره‌‌‌بهای ماهانه در ازای وام‌‌‌نگرفتن، تقریبا برابری می‌‌‌کند. رقم قسط ماهانه این وام در شهر تهران چیزی حول و حوش ۵ میلیون و۶۰۰‌هزار تومان برای ۲۰۰ میلیون تومان است. ۲۰۰ میلیون تومان پول‌پیش معادل ۶ میلیون تومان اجاره ماهانه است. قسط ۵ میلیون و۶۰۰‌هزار تومانی تنها ۴۰۰‌هزار تومان با اجاره‌‌‌بهای ماهانه ۶ میلیون تومانی فاصله دارد. به همین علت شاید بتوان گفت که احتمالا این وام برای برخی از مستاجرها که تمایلی به درگیری در پروسه دشوار دریافت وام ندارند، مزیت چندانی محسوب نشود.

برحسب لایه‌‌‌های شهری، اختلاف رقم قسط ماهانه وام ودیعه مسکن با مبلغ اجاره‌‌‌بهای ماهانه‌‌‌ای که در صورت وام نگرفتن مستاجرها باید به صاحبخانه پرداخت کنند، جزئی یعنی چیزی حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰‌هزار تومان است.

وام اجاره از کجا آمد؟

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد در سیاست‌‌‌های حوزه مسکن اجاره‌‌‌ای کشورها، پرداخت وام اجاره به عنوان یک سیاست حمایتی، نه رایج است ونه متعارف. اما فردین یزدانی درباره سابقه ایجاد این روش حمایت از مستاجرها در ایران پاسخ داد.

یزدانی سابقه پیشنهاد پرداخت وام اجاره مسکن به مستاجرها برای حمایت از گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد را مربوط به مطالعات طرح جامع مسکن در سال ۸۴ اعلام کرد. به گفته وی، در آن زمان به دلیل نبود زیرساخت‌‌‌های مدیریتی لازم و ضعف در این زمینه، پیشنهاد شد به جای پرداخت یارانه‌‌‌های ماهانه اجاره‌‌‌بها به خانوارهای کم‌‌‌درآمد(مشابه تجربه کشورها)، وام قرض‌‌‌الحسنه کمک‌‌‌ ودیعه به مستاجرها پرداخت شود. اما وامی که هم‌‌‌اکنون پرداخت می‌شود با نرخ سود ۲۳‌درصد است و نه نرخ‌‌‌ سود قرض‌‌‌الحسنه تک رقمی. واقعیت نیز این است که آنچه مقرون به صرفه بودن و حمایتی بودن این وام برای خانوارها را توجیه می‌‌‌کند همان اختلاف سود قرض‌‌‌الحسنه(۴درصد) با سود مصوب شورای پول و اعتبار(۲۳)‌درصد است. اگر قرار باشد این وام با سود بالا پرداخت شود ماهیت حمایتی

نخواهد داشت. وی تصریح کرد: با توجه به اینکه متقاضی این وام نیز باید قرارداد معتبر اجاره در اختیار داشته باشد تا وام به او داده شود، عملا این وام نوعی تزریق نقدینگی به خانوارهای مستاجر برای مصارفی غیر از تامین اجاره‌‌‌بها محسوب می‌شود؛ چرا که تا مبلغ ودیعه به طور کامل به موجر پرداخت نشود و بر سر بهای اجاره ماهانه نیز توافق نشود، قراردادی منعقد نمی‌شود.

مستاجران «نیازمند حمایت» چه تعداد هستند؟

تعداد تسهیلاتی که طی دو سال اخیر تحت عنوان وام اجاره مسکن به مستاجرها پرداخت شده است، بر اساس «جمعیت اجاره‌‌‌نشین» و «سهم کم‌‌‌درآمدهای مستاجر» از این جمعیت، رقم ناچیزی بوده‌است.

از تیر ماه سال گذشته تا پایان آذرماه امسال، رقمی معادل ۲۰‌هزار میلیارد تومان وام ودیعه مسکن در سراسر کشور به مستاجرهایی که در سامانه درخواست این تسهیلات ثبت‌نام کردند، پرداخت شد.

این حجم تسهیلات پرداختی، در گزارش‌‌‌های رسمی از تامین مالی بخش مسکن و همچنین تامین مالی تقاضای خرد در کل شبکه بانکی آمده است. اما  تعداد (فقره) وام‌‌‌هایی که به مستاجرها پرداخت شده، در داده‌‌‌های رسمی اعلام نشده است.

با این حال، اخیرا یکی از مقامات بانک مرکزی در مصاحبه‌‌‌ای اعلام کرد، طی این مدت، نزدیک به ۳۵۰‌هزار مستاجر مشمول وام ودیعه، موفق به دریافت این تسهیلات شدند.

این تعداد از روی نسبت حجم ریالی کل تسهیلات پرداختی بابت وام اجاره به مبلغ هر فقره وام اجاره مسکن نیز قابل برآورد است که اتفاقا عدد حاصل از این نسبت نیز نشان می‌دهد، طی سال گذشته و ۹ ماه اول سال‌جاری، حدود ۱۵۰‌هزار مستاجر در هر یک از این دو مقطع، توانستند به وام ودیعه مسکن برسند.

اما آیا این میزان پوشش جمعیتی وام اجاره در بازار اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها، کفایت می‌کند؟

بررسی‌‌‌ها در این باره حاکی است، در حال حاضر بر اساس نسبت جمعیت اجاره‌‌‌نشین به کل جمعیت کشور که نزدیک به ۲۹ میلیون خانوار برآورد می‌شود، تعداد خانوارهای کم‌‌‌درآمد مستاجر حداقل ۲ میلیون خانوار است که در حالت بهینه، به همین تعداد باید سالانه «تسهیلات اجاره» تامین و ارائه شود.

این در حالی است که فاصله حداقل ۱۰ برابری بین پرداختی سالانه و نیاز سالانه به وام اجاره مسکن، وجود دارد.

در این میان ممکن است عنوان شود، تعداد ثبت‌‌‌نامی‌‌‌ها برای پرداخت وام اجاره مسکن تقریبا نزدیک به تعداد پرداختی وام‌‌‌ است. اما این نباید ملاک باشد چرا که ‌‌‌ به احتمال خیلی زیاد، بخش قابل‌توجهی از مستاجرهای نیازمند حمایت مالی، ‌‌‌ به دلیل «سقف پایین مبلغ وام اجاره» و «قسط بالای وام که با اجاره‌بهای ماهانه معادل وام برابری می‌کند»، عملا وارد صف دریافت تسهیلات نمی‌‌‌شوند.