بازار مسکن تهران ساکت شده، اما نه آرام. کاهش ۴۹ درصدی عرضه در شهریور، نشانه‌ای از کمبود خطرناک فایل‌های فروش است؛ رکودی که در دلش بوی گرانی آینده پیچیده.
بازار مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۴ چهره‌ای آرام اما ناپایدار از خود نشان می‌دهد؛ قیمت‌ها رشد محدودی داشته‌اند، حجم معاملات پایین است و هر دو سوی عرضه و تقاضا عقب‌نشینی کرده‌اند. در ظاهر همه‌چیز آرام است، اما زیر این سکون ظاهری، تنشی در حال شکل‌گیری است که می‌تواند به جهشی تازه در قیمت‌ها منجر شود.
به گزارش اقتصاددان به نقل از سایت طلا ، داده‌های سامانه‌های ملکی نشان می‌دهد تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران نسبت به شهریور سال قبل بیش از ۴۹ درصد کاهش یافته است؛ رقمی که به‌روشنی از خشکی بی‌سابقه در سمت عرضه خبر می‌دهد. در همین حال، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۱۰۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده که تنها ۹.۴ درصد رشد سالانه را ثبت کرده است؛ کمترین میزان رشد در میان بازارهای دارایی بزرگ. در مقابل، طلا ۱۴۶ درصد، دلار ۷۴ درصد و بورس ۲۱ درصد افزایش یافته‌اند.
در نگاه نخست، چنین تفاوتی شاید نشانه‌ی «ثبات» در بازار مسکن به نظر برسد، اما تحلیل دقیق‌تر نشان می‌دهد که این ثبات، در واقع نتیجه‌ی نوعی رکود انتظاری است. فروشندگان، در فضای مبهم سیاسی و اقتصادی کشور، حاضر به عرضه دارایی خود نیستند و بسیاری ترجیح می‌دهند منتظر روشن شدن تکلیف مذاکرات و نرخ ارز بمانند. از سوی دیگر، خریداران مصرفی نیز به دلیل افت شدید قدرت خرید، از بازار خارج شده‌اند. نتیجه، بازاری است که در ظاهر بی‌حرکت شده، اما پویایی آن به‌کلی از بین نرفته؛ بلکه درونش انرژی قیمتی در حال انباشت است.
چنین وضعیتی را می‌توان مرحله‌ای از «رکود تورمی مسکن» دانست؛ دوره‌ای که در آن معاملات کاهش می‌یابد اما قیمت‌ها، به‌جای سقوط، در سطحی بالا تثبیت می‌شوند. تجربه بازار ایران نشان داده است که رکودهای این‌چنینی معمولاً بیش از دو سال دوام ندارند و در پایان، با یک جرقه بیرونی مثلاً تغییر نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح یا شوک سیاسی دوباره به دوره جهش منتهی می‌شوند.
از همین رو، آنچه اکنون در بازار مسکن تهران دیده می‌شود، بیش از آنکه نوید آرامش باشد، هشداری است از انباشت فشار در زیر پوست بازار؛ فشاری که اگر سیاست‌گذار راهی برای تعدیل آن نیابد، می‌تواند به‌زودی به موج جدید گرانی بدل شود.
عرضه در تنگنا؛ چرا فروشندگان عقب‌نشینی کردند؟
وقتی نیمی از آگهی‌های فروش در شهریور امسال از بازار تهران ناپدید می‌شوند، معنایش فقط کاهش فایل نیست، بلکه نشانه‌ای است از بی‌اعتمادی عمیق فعالان بازار به آینده اقتصادی کشور. فروشندگان دیگر نه برای نقد کردن دارایی خود، بلکه برای حفظ ارزش آن تصمیم می‌گیرند. آن‌ها از فروش دست می‌کشند چون معتقدند هنوز بدترین روزها نیامده و احتمال جهش بعدی بالاست.
گزارش اکونگار از داده‌های سامانه کیلید نشان می‌دهد که افت عرضه به‌ویژه در مناطق میانی و بالادست تهران چشمگیرتر بوده است. این یعنی مالکانی که معمولاً با نگاه سرمایه‌ای در بازار فعال‌اند، حالا دست‌به‌عصا حرکت می‌کنند. بخش عمده فایل‌های باقی‌مانده نیز متعلق به واحدهای کوچک و میان‌متراژ است؛ نشانه‌ای از تغییر ساختار عرضه از سرمایه‌گذاری سنگین به فروش واحدهای خردتر برای نقدینگی فوری.
در کنار این رفتار احتیاطی، افزایش هزینه‌های ساخت هم فشار عرضه را تشدید کرده است. بر اساس گزارش‌های رسمی، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن طی یک سال گذشته بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است. از سیمان و میلگرد گرفته تا دستمزد کارگر و قیمت زمین، همه در حال بالا رفتن‌اند؛ در حالی که نرخ فروش ملک با این سرعت رشد نمی‌کند. نتیجه این است که سازندگان جدید انگیزه‌ای برای شروع پروژه ندارند و پروژه‌های نیمه‌تمام هم در سکون به‌سر می‌برند.
عامل دیگر، ابهام سیاسی است. بازار مسکن ایران همواره به مذاکرات بین‌المللی و چشم‌انداز نرخ ارز واکنش نشان داده است. هر بار که احتمال توافق بالا می‌رود، فروشندگان نگران افت قیمت می‌شوند و عرضه را متوقف می‌کنند؛ و هر بار که خبر از بن‌بست می‌رسد، بازار در انتظار افزایش قیمت منجمد می‌ماند. شهریور ۱۴۰۴ نیز دقیقاً در چنین فضای انتظاری سپری شد.
در نهایت، باید به واقعیتی ساده اشاره کرد: فروش مسکن دیگر صرفه اقتصادی ندارد. وقتی دلار و طلا بازدهی چندبرابری دارند، چرا کسی باید ملک خود را بفروشد و پولش را در حساب بانکی نگه دارد؟ همین ترجیح، یکی از پایه‌های اصلی خشک شدن سمت عرضه در بازار کنونی است.
بنابراین، کاهش عرضه در بازار مسکن نه حاصل تصادف، بلکه نتیجه زنجیره‌ای از تصمیمات عقلانی در دل بی‌ثباتی است. فروشندگان عقب کشیده‌اند، سازندگان دست نگه داشته‌اند، و دولت در نقش ناظر، هنوز برنامه مشخصی برای بازگرداندن انگیزه به این بخش ندارد. این یعنی در غیاب سیاست‌گذاری فعال، بازار به سمت کم‌عرضگی ساختاری می‌رود؛ وضعیتی که در آن حتی تقاضای اندک هم می‌تواند جرقه جهش قیمت‌ها شود.
تقاضای ضعیف، اما مؤثر؛ وقتی خریدار نیست ولی قیمت می‌نشیند بالا
بازار مسکن ایران این روزها با پدیده‌ای متناقض روبه‌روست؛ تقاضا فروکش کرده، اما قیمت‌ها پایین نمی‌آیند. به‌ظاهر باید با عقب‌نشینی خریداران، نرخ‌ها کاهش یابد، اما واقعیت این است که در اقتصادی پر از تورم، «نبود تقاضا» الزاماً به معنی افت قیمت نیست. در شرایط فعلی، بازار مسکن مانند چشمه‌ای است که جریان آب در آن کند شده، اما بستر آن هنوز گرم است یعنی انرژی تورمی درون بازار وجود دارد، حتی اگر معاملات کم شده باشند.
داده‌های شهریور ۱۴۰۴ نشان می‌دهد قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی به پایین‌ترین سطح در یک دهه اخیر رسیده است. درآمد خانوارهای شهری با تورم عمومی هم‌گام نشده و افزایش نرخ بهره نیز دسترسی به تسهیلات خرید مسکن را تقریباً غیرممکن کرده است. در نتیجه، طبقه متوسط عملاً از بازار حذف شده و تنها دو گروه باقی مانده‌اند: سرمایه‌گذاران محتاط و مستأجرانی که به اجبار در بازار اجاره باقی مانده‌اند.
از سوی دیگر، بازدهی پایین مسکن نسبت به بازارهای موازی مانند ارز و طلا، باعث شده انگیزه سرمایه‌گذاری جدید در این بخش کاهش یابد. در سالی که طلا بیش از ۱۴۰ درصد و دلار بیش از ۷۰ درصد رشد کرده، رشد ۹ درصدی مسکن برای هیچ سرمایه‌گذاری جذاب نیست. اما همین بی‌علاقگی، به‌صورت پارادوکسیکال، خود عامل پایداری قیمت‌ها شده است؛ چرا که فروشندگان هم حاضر نیستند ملکشان را زیر قیمت بفروشند، حتی اگر مشتری نباشد.
در چنین فضایی، بازار به نوعی «تعادل شکننده» رسیده است. تعداد معاملات پایین است، اما قیمت‌ها به جای کاهش، روی سطح بالایی قفل شده‌اند. هر کاهش جزئی در قیمت، به سرعت با مقاومت فروشندگان مواجه می‌شود و دوباره به سطح قبل بازمی‌گردد. این رفتار در اقتصاد به «چسبندگی قیمتی» (Price Stickiness) معروف است؛ پدیده‌ای که معمولاً در بازارهایی با عرضه محدود و انتظارات تورمی بالا دیده می‌شود.
اما تقاضای پنهان، هنوز در بازار زنده است. هزاران خانوار در تهران در صف خرید باقی مانده‌اند اما توان ورود به بازار را ندارند. آن‌ها منتظر تسهیلات، ثبات قیمت یا کاهش تورم‌اند. به‌محض ایجاد سیگنال مثبت یا شوک ارزی جدید، این تقاضای انباشته می‌تواند ناگهان فعال شود و با عرضه‌ی محدود فعلی، قیمت‌ها را به‌سرعت بالا ببرد.
در این میان، بازار اجاره نیز در حال جذب بخشی از این تقاضای سرخورده است. میانگین رهن کل در تهران طی یک سال گذشته نزدیک به ۵ درصد افزایش یافته، و نسبت قیمت به اجاره (Price-to-Rent Ratio) از ۱۵.۹۲ به ۱۵.۵۵ رسیده است. این عدد هرچند اندکی کاهش یافته، اما همچنان یکی از بالاترین نسبت‌های جهانی است و نشان می‌دهد خرید ملک در ایران هنوز بازده اقتصادی ندارد. با این حال، چون جایگزینی مطمئن وجود ندارد، تقاضای احتیاطی همچنان در بازار باقی است.
در واقع، بازار مسکن تهران اکنون در مرحله‌ای است که می‌توان آن را «رکود با امید تورمی» نامید؛ یعنی بازاری که خریدار ندارد، اما فروشنده هم به سقوط قیمت ایمان ندارد. این وضعیت، همان مرحله خطرناک پیش از انفجار است؛ جایی که خریداران فقط نظاره‌گرند، اما کوچک‌ترین تغییر در متغیرهای کلان می‌تواند این سکوت را بشکند و موج جدیدی از تورم مسکن را رقم بزند.
عوامل پنهان گرانی؛ از زمین تا سیاست پولی
زیر سکون ظاهری بازار، چند عامل ساختاری همیشه روشن‌اند. نخست زمین؛ بخش اصلی قیمت مسکن که در ایران به کالای سرمایه‌ای بدل شده. انحصار زمین در دست نهادها، کمبود مجوز ساخت و سیاست‌های شهری سختگیرانه باعث شده قیمت زمین حتی در رکود هم پایین نیاید.
عامل دوم، افزایش هزینه ساخت است. تورم مصالح، دستمزد و انرژی طی سال گذشته بیش از ۵۰ درصد بالا رفت، درحالی‌که رشد قیمت فروش کندتر بود. نتیجه؟ سازندگان عقب نشستند و عرضه‌ی آینده کاهش یافت.
سومین عامل، سیاست‌های شهری و مالی ناکارآمد است. شهرداری‌ها با فروش تراکم و عوارض بالا، ساخت‌وساز مصرفی را غیراقتصادی کرده‌اند. همزمان، وام‌های بانکی کم‌اثر و گران‌اند و دیگر توان پوشش حتی ۲۰ درصد قیمت خانه را ندارند.
در نهایت، نقدینگی و انتظارات تورمی بازار را زنده نگه می‌دارد. مردم هنوز مسکن را امن‌ترین دارایی می‌دانند؛ به همین دلیل حتی در رکود، قیمت‌ها نمی‌ریزند. این ترکیب از زمین گران، ساخت پرهزینه و نقدینگی بی‌قرار، همان چیزی است که هر لحظه می‌تواند دوباره جرقه‌ی گرانی را بزند.
سکوتی که بوی گرانی می‌دهد
بازار مسکن تهران در ظاهر آرام است، اما این آرامش از جنس رکود است نه ثبات. عرضه فروکش کرده، تقاضا فرسوده است و قیمت‌ها با چسبندگی بالا در سطحی گران ایستاده‌اند. هیچ‌کدام از نشانه‌های این بازار، خبر از تعادل نمی‌دهند؛ بلکه همه از کمبود عرضه و انباشت فشار قیمتی حکایت دارند.
واقعیت این است که مسکن امروز نه در رکود طبیعی، بلکه در رکود انفجاری قرار گرفته است؛ دوره‌ای که در آن سازندگان دست نگه داشته‌اند، خریداران عقب کشیده‌اند و سیاست‌گذار هنوز نسخه‌ای برای بازگرداندن جریان ساخت ندارد. در چنین وضعی، هر شوک کوچک چه در نرخ ارز، چه در قیمت مصالح یا حتی در فضای سیاسی می‌تواند جرقه‌ای باشد برای موج جدید گرانی.
بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری نیازمند اعتمادسازی، سیاست پایدار و آزادسازی عرضه زمین است. اگر این اصلاحات انجام نشود، چرخه‌ای که حالا در آستانه‌ی جهش دوباره ایستاده، می‌تواند به‌زودی تکرار شود و مسکن را بار دیگر از دسترس طبقه متوسط دور کند.
این سکوت بازار، آرامش نیست؛ آرامش قبل از طوفان است.
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
