طی یکی ، دو سال اخیر تحلیلهای متعدد و پرشماری درباره رکوردهای بد شاخصهای کلان اقتصاد در دهه ۱۳۹۰ از سوی اقتصاددانها ارایه شده است. طی دو هفته اخیر نیز در مناظرات چهاردهمین دوره انتخابات ریاستجمهوری، برخی از کاندیداها بارها به وضعیت نامناسب اقتصاد در دهه گذشته اشاره کردند با این تفاوت که آنها نقصانهای موجود در دهه ۱۳۹۰ را پای کارنامه دولت روحانی نوشتند و نخواستند یا نتوانستند بهطور ریشهای علل موجده آن شرایط را بررسی کنند. نباید فراموش کرد که در میانه دهه ۱۳۹۰ دو شاخص اقتصاد کلان ایران رکوردهای تاریخی کم نظیری را از خود بر جای گذاشتند. در پایان سال ۱۳۹۵ رشد اقتصاد ایران یک رکورد «دو رقمی» (بیش از ۱۲ درصد) کم نظیری را از خود برجای گذاشت، همچنین نرخ تورم نیز حدود ۲ سال تک رقمی (کمتر از ۱۰ درصد) بود. این دو شاخص نشان میداد که دولت اول روحانی هم در عرصه دیپلماسی و هم در عرصه اقتصاد مسیر درستی را در پیش گرفته بود. اما با خروج ترامپ از برجام در اردیبهشت ۱۳۹۷ و اتخاذ برخی سیاستهای اشتباه و نابجا شرایط در دولت دوم روحانی وخیم شد. با شیوع کرونا در ایران در تاریخ ۳۰ بهمن ۱۳۹۸، اقتصاد ایران همچون اقتصاد سایر کشورها، با رکود ناشی از تعطیلی کسب و کارها و قرنطینه مواجه شد و به نوعی وضعیت وخیم قبلی، وخیمتر شد و کابوس اقتصاد ایران در دهه ۱۳۹۰ بروز یافت. با این حال، وجود برخی سیاستهای صحیح از جمله عرضه بدهیهای دولت در بازار سهام مانع از تشدید تورم و تشدید خلق اعتبار بدون پشتوانه شد. در این شرایط، مسکن نیز همچون سایر کالاها با نوسان شاخصهای کلان دچار جهشهای قیمتی شد و به واسطه مولفههای بنیادی حتی بدون افزایش معاملات و بلکه همزمان با افت معاملات ملکی، سطوح بالاتری از قیمتها را تجربه کرد. بازار اجاره نیز که تابعی از قیمت مسکن و هزینههای معیشت موجر است، در همین مسیر جهشی وارد شد و منجر به کوچ مستاجران به حاشیه شهرها و یا مهاجرت به شهرهای کوچکتر شد. پژوهشها و بررسیهای آماری تایید کردهاند که به ویژه از سال ۱۳۹۷ تا کنون، بازار معاملاتی و اجاره مسکن بهطور مستقیم تحت تاثیر نوسانهای اقتصاد کلان بودهاند و به علت نبود تقاضای موثر کمتر از ناحیه تحولات درون بخشی خود متاثر شده است. با وجود این، همچنان برخی از تحلیل گران یا رسانهها تمایل دارند تا دولتهای یازدهم و دوازدهم را مقصر وضعیت کنونی مسکن جلوه دهند و آنها را به بی عملی در بازار مسکن متهم میکنند. این در حالی است که یک میلیون از دو میلیون مسکن مهر، در دولتهای یادشده ساخت، تکمیل و تحویل شده است یا طرحهایی همچون صندوق یکم در بانک مسکن برای تسهیلات دهی به زوجهای خانه اولی اجرا شد که به گواه آمار تا قبل از نوسانهای سال ۱۳۹۷ نقش موثری در خانهدار کردن حدود ۱۰۰ هزار زوج جوان برجای گذاشت. در این حال، مرور روایت رسانههای یادشده از تحولات مسکن در دهه ۱۳۹۰ خالی از لطف نیست.
مسیری که ۵ دولت طی کرد
بررسی روند کاری پنج دولت پس از انقلاب در بازار اجارهبها به خوبی نشان میدهد، نتیجه کمکاری دولتها در ساخت خانه خود را در افزایش قیمت چه بازار خرید و فروش و چه بازار اجارهبهانشان میدهد. طبق آمار رسمی، تک رقمی شدن نرخ اجارهبها در میانه دهه ۹۰ و بعد از ساخت خانههای مهر اتفاق افتاده است. علاوه بر آمار و ارقام، مرکز پژوهشهای مجلس نیز ساخت خانه و افزایش مالکیت در کشور را بهترین راه مدیریت بازار مسکن میداند. هر سال در این فصل تیترهایی شبیه «تابستان داغ بازار اجارهبها» را خبرگزاریها یک در میان کار میکنند. سوژهای که در کنار هوای تب کرده اول تابستان و گرمای ذاتی این بازار بعد از سالها هنوز هم برای رسانهها جذابیت دارد. اهمیت موضوع زمانی بیشتر میشود که دولت آینده باید برای این حوزه برنامه دقیق و مدونی داشته باشد تا بتواند، از بحرانهای ایجاد شده به علت کمکاریهای دولت یازدهم و دوازدهم در دهه ۹۰ بگذرد. کم کاری که عامل اصلی رشد ۳۰۰ درصدی قیمت اجارهبها در کشور شد و کاری کرد که در مدت ۱۰ سال گذشته این بازار روی آرامش را نبیند. روند کاهش تولید مسکن در کشور و افزایش تقاضا برای آن در کشور اجاره مسکن را در تهران ۶ برابر و در دیگر شهرهای کشور ۳ برابر کرد. براساس گزارش «بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور» مرکز پژوهشهای مجلس ساخت و عرضه مسکن در بازار تنها راه خلاصی از این بحران است.
اولین ثبت رکورد در دولت ششم
آمارهای بانک مرکزی در مدت زمان بین سالهای ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۶ نشان میدهد تنها در ۳ سال ۸۹، ۹۵ و ۹۶ نرخ بازار اجارهبها در مناطق شهری کشور تک رقمی شده است. براساس همین دادهها بالاترین نرخ اجارهبها در مدت ذکر شده، در سال ۷۵ به میزان ۳۴.۹ ثبت شده است. همچنین، نتیجه عملکرد دولت نهم و دهم با ساخت «مسکن مهر» در ۲ سال ۹۵ و ۹۶ با تک رقمی شدن شاخص اجارهبها نمود پیدا میکند. با توجه به آمارهای گفته شده بیشترین نرخ تورم اجارهبها در بین سالهای ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۶ به دولت ششم میرسد و کمترین نرخ تورم اجارهبها متعلق به دولت دهم است. در نتیجه سیاستهای حوزه مسکن دولت ششم در مجموع رشد ۱۰۵ درصدی نرخ اجارهبها را به نام خود ثبت کرد. این آمار نشان میدهد که در بین سالهای ۷۲ تا ۷۶ هر ساله ۲۶.۳ درصد به نرخ اجارهبها افزوده است.
دولت هفتم ترمز تورم اجارهبها را کشید
با روی کار آمدن دولت هفتم به یکباره بین سالهای ۷۶ تا ۸۰ میانگین سالانه نرخ اجارهبها تا ۲۱ درصد کاهش پیدا میکند. البته باید در اینجا متذکر شد که که این کاهش نرخ به معنی کاهش تورم یا کاهش نرخ مسکن نبوده بلکه، تنها این کاهش نرخ به نسبت دوره قبلی محاسبه میشود. دلیل این مدعا نیز افزایش سالانه ۲۱.۳ درصد نرخ اجارهبها مسکن در دولت هفتم است. در دولت هشتم برخلاف دولت هفتم نرخ اجارهبها مسکن روند کاهشی پیدا میکند و مجموع نرخ اجارهبها سالانه ۱۹.۴ درصد میشود. به بیان دیگر، نرخ شاخص اجارهبها از ۱۹.۴ از سال ۱۳۷۶ به نرخ شاخص اجارهبها ۱۱.۶ در سال ۱۳۸۳ کاهش پیدا میکند.
اثر ساخت و عرضه مسکن بر اجارهبها
دولت نهم و دهم توانست روند کاهشی نرخ اجارهبها را ادامه دهد و تورم نرخ اجارهبها مسکن به صورت سالانه بر روی ۱۸.۸ درصد کنترل شد. اما در سال ۸۶ دومین جهش قیمت مسکن در کشور رخ داد و حتی در مدت چند ماه مسکن ۲ برابر افزایش قیمت داشت که در ادامه آن نرخ اجارهبها افزوده شد. با این همه در این دوره نیز تورم اجارهبها روند نزولی خود را ادامه داد و براساس آمارهای بانک مرکزی مجموع تورم اجارهبها ۴ سال دهم ۴۲.۵ درصد شد که عدد ۱۰.۶ به عنوان نرخ اجارهبها سالانه ثبت شده است. سومین جهش قیمتی مسکن در سال ۹۱ اتفاق افتاد و قیمت مسکن را چندین درصد افزایش داد. اما ساخت «مسکن مهر» و تزریق آن در بازار خود را در سالهای ۹۵ و ۹۶ نشان داد که نرخ تورم اجارهبها را به ۳۶.۴ درصد رساند. بنابراین براساس آمار بانک مرکزی در مدت سالهای ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۶ تنها در ۳ سال ۸۹، ۹۵ و ۹۶ رشد تورم اجارهبها تک رقمی بوده است.
اثر تاخیری ساختن و نساختن مسکن
آخرین جهش قیمت مسکن در کشور در سال ۱۳۹۷ رخ داد. با یک بررسی ساده میتوان مشاهده کرد قیمت اجاره مسکن در دهه ۹۰ رکورد افزایش ۶ برابری را در تهران و ۳ برابری را در دیگر شهرهای کشور زد. به عبارت دیگر، نرخ تورم اجارهبها در این مدت رشد ۳۰۰ درصدی داشت. در کنار این رکود بازار ساخت و ساز دولت یازدهم و دوازدهم، بیقانونی و رهاشدگی بازار اجاره نیز وجود داشت تا در کل جان مستاجرها را بگیرد. بررسیها نشان میدهد که از سال ۹۳ تا ۹۹ در مجموع تنها ۹۴۳ هزار و ۵۶۲ دستگاه مسکن آن هم توسط بخش خصوصی در کشور ساخته شده است. در حالی که صف متقاضیان مسکن در کشور هر روز افزایش داشته است.
بازار اجارهبها از نفس افتاد
توقف ساخت و ساز در دهه ۹۰ اثر خود را تنها بر بازار خرید و فروش باقی نگذاشت و در بازار اجاره نیز نمایان شد. جهش قیمت مسکن در سال ۹۹ عامل اصلی نرخ رشد اجارهبها در همان سال شد و نرخ اجارهبها در آن ۲۵.۸ درصد رشد داشت. این آمار و ارقام به خوبی نشان میدهد که توقف تولید مسکن چگونه بر روی قیمت خرید و فروش و حتی اجارهبها مسکن تأثیر دارد. البته همانگونه که تأثیر ساخت مسکن مهر به علت اثر تاخیری در دهه نود خود را نشان داد، اثر این بیاقدامی نیز خود را در ۱۴۰۰ به بعد نمایان کرد. براساس آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی اجارهبها مسکن در سال ۱۴۰۰ به نرخ نزدیک به ۴۷ درصدی رسید و در مدت ۳ ساله دولت سیزدهم این عدد به رشد ۵۲ درصدی نیز دست پیدا کرد. رکوردی که پیش از این حتی در دهه هفتاد و نود نیز کشور به آن نرسیده بود.
اول و آخر بازار مسکن ساخت و ساز است
با توجه به بررسی روند این مدت به خوبی مشخص است زمانیکه دولتها اقدام به ساخت مسکن کردهاند، توانستهاند بر روی این بازار تأثیر مثبت داشته و نرخ اجارهبها را نیز کنترل کنند. به بیان سادهتر بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگری متأثر از عرضه و تقاضا است. بنابراین زمانی که عرضه در این بازار بیشتر شود، خواه ناخواه این بازار دچار افت قیمت خواهد شد. با این حساب دولت آینده باید مبنای کار خود را بر روی ساخت مسکن متمرکز کند. درست همانطور که در گزارش مرکز پژوهشهای مجلس با عنوان «بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور» آمده؛ لازم است دولت آینده به ضروریاتی مانند متمرکز کردن اعتبارات مسکن گروههای کم درآمد، تدقیق میزان اعتبارات طرحهای بازآفرینی شهری، تأمین زیرساختهای پروژههای اجرا شده مسکن حمایتی و توسعه مناطق کم برخوردار از جمله مهمترین مواردی است که باید به آنها توجه کند. تجربه این دولت به خوبی نشان داد که عرضه زمین و مشارکت مردم در پروژه ساخت مسکن میتواند به این امر با سرعت بیشتری جامه عمل بپوشاند.
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
