علی کاشانی مقدم پژوهشگر اقتصادی با درج یادداشتی در مورد نقش تعیین کننده نهادها در واگذاری زمین با مالکیت دائمی در اقتصاددان نوشت : چگونه بانکها با تسهیلگری هوشمند، معادله خانه دار شدن را حل میکنند؟
در دهه‌های اخیر، یک ریشه‌ای عمیق و مخرب در اقتصاد مسکن ایران پنهان شده است: انحصار ساخت در دست دولت و عدم مالکیت واقعی برای مردم این مدل که نه اقتصاددانان غربی آن را تأیید میکنند و نه اسلام اقتصادی آن را پذیرفته‌اند، باعث شده تا میلیون‌ها ایرانی سال‌ها در انتظاری فرساینده بمانند، در حالی که ثروت واقعی در کالای مسکن و زمین حبس شده است.
اما اکنون، یک افق روشن می‌تواند این چرخه را بشکند. پیشنهادی که بر اساس اصول عقلانی، شرعی و اقتصادی مطرح می‌شود: تحویل زمین به صورت مالکیت کامل (نه اجاره یا ۹۹ ساله) به مردم، همراه با تسهیلگری هوشمند بانکها.
چرا مدل فعلی شکست خورده است؟
دولت‌ها معتقدند که ساخت مسکن وظیفه ذاتی آن‌هاست. اما تاریخ اقتصاد نشان داده است که هر جا دولت به عنوان بازیگر اصلی و سازنده وارد میدان شود، بوروکراسی، فساد و ناکارآمدی نتیجه قطعی خواهد بود. دولت نهادی است برای تنظیم‌گری، نه تولید. وقتی دولت خود به مسکن‌ساز تبدیل می‌شود، از نقش نظارتی و زیرساخت‌محور خارج شده و به یک تولیدکننده ضعیف و کند دست می‌یابد.
پیشنهادی انقلابی : زمین، متعلق به مردم
چرا نهادهای عمومی کلید حل معما هستند؟شاید بپرسید: اگر دولت از نقش سازنده خارج شود، چه کسی زمین‌ها را مدیریت و زیرساخت‌ها را تأمین کند؟ پاسخ در ظرفیت‌های غفلت‌شده‌ی نهادهای عمومی غیردولتی نهفته است. نهادهایی مانند استان قدس، ستاد اجرایی انقلاب و سازمان اوقاف و…که هم از منابع مالی و زمین‌دارایی گسترده‌ای برخوردارند و هم از چابکی عملیاتی بالاتری نسبت به دستگاه‌های اداری کلاسیک برخوردار هستند.
استان قدس و ستاد اجرایی: می‌توانند نقش پیمانکار زیرساخت را بر عهده بگیرند. آن‌ها می‌توانند زمین‌های حاشیه‌ای را توسعه داده، زیرساخت‌های اولیه (آب، برق، جاده) را ایجاد کنند و سپس زمین را با شرایط مالکیت دائمی به مردم تحویل دهند. این کار، هم از بیکاری این نهادهای بزرگ جلوگیری می‌کند و هم از ظرفیت‌های انسانی و تخصصی آن‌ها در جهت رفاه عمومی استفاده می‌شود.
سازمان اوقاف: با توجه به مالکیت‌های متعدد، می‌تواند به عنوان وام‌دهنده یا تضمین‌کننده اولیه عمل کند. فروش بخش‌هایی از اموال اوقاف با هدف خیریه‌ی ساخت مسکن، می‌تواند منابع نقدی لازم برای بانکها را فراهم کند و به عنوان وثیقه‌ی جانبی، اعتماد بانکها را جلب نماید.بنابراین، این طرح بدون نیاز به افزایش بودجه‌ی کلی دولت، با بازتوزیع نقش‌ها میان دولت (نظارت)، نهادهای عمومی (تجهیز زیرساخت و زمین) و مردم (ساخت و مالکیت) اجرا می‌شود.
1. زمین حقیقی و قانونی:دولت، زمین‌های مناسب (حتی در حاشیه شهرها که زیرساخت‌های اولیه‌ای مانند آب، برق و جاده داشته باشند) را نه به عنوان اجاره ۹۹ ساله، بلکه به صورت مالکیت دائمی و قطعی به مردم تحویل دهد.
سند مالکیت رسمی، به نام شهروند صادر شود به طوریکه تا اتمام ساخت و اقساط حق واگذاری و انتقال از او سلب شود…
2. هزینه‌یابی منصفانه: قیمت این زمین‌ها باید به اندازه‌ای پایین باشد که فقط هزینه‌یابی‌های پایه (مانند آماده‌سازی زمین یا بخشی از زیرساخت‌ها) را پوشش دهد. هدف، خلق ثروت برای مردم است، نه کسب سود برای دولت.
3. وثیقه‌پذیری ۱۰۰٪: با صدور سند مالکیت، این زمین‌ها به ارزشمندترین وثیقه بانکی تبدیل می‌شوند. ارزش هر قطعه زمین در بازار آزاد، چندین برابر قیمت خرید از دولت خواهد بود. این اختلاف ارزش، سرمایه عظیمی است که از جیب دولت خارج و به جیب مردم می‌رود.
نقش هوشمند بانکها: تسهیلگری، نه تصدی‌گری
نقش بانکها در این مدل، از قرض‌دهنده سنتی به تسهیل‌گر هوشمند تغییر می‌کند:
– حساب پس انداز ساخت:
پیش‌ازآغاز شهروند می‌تواند قبل از تحویل زمین، بخشی از پس‌انداز خود را در حساب‌های ساخت مسکن باز کند. این کار هم انگیزه‌ی شهروند را بالا می‌برد و هم ریسک اعتباری را کاهش می‌دهد.
– وام مرحله‌ای:بانکها وام ساخت را به یک‌باره پرداخت نکنند، بلکه در هر مرحله از ساخت (تأسيس، سقف‌کشی، اتمام) و پس از تایید پیمانکار، یا به مالک زمین قسطی از وام را آزاد کنند. این مدل، شفافیت مالی را تضمین می‌کند،
– تضمین با وثیقه‌ی زمین: بانکها با اطمینان از مالکیت قطعی و افزایشی ارزش زمین، ریسک خود را مدیریت میکنند. در صورت عدم توانایی پرداخت، بانک می‌تواند زمین را با همان قیمت روز (که بسیار بالاتر از قیمت خرید اولیه است) به فروش برساند و بدون ضرر، بدهی را تسویه کند. این یعنی ریسک صفر برای بانک و سود قطعی برای نظام بانکی.
چرا این مدل عملیاتی تر است
چون تمام پیش‌فرض‌های قدیمی را زیر سوال می‌برد:
شکاف مالکیت و اجاره را پر می‌کند:مردم سال‌هاست از اجاره‌های بلندمدت و عدم امنیت حقوقی ناراضی‌اند. این مدل، حق مالکیت کامل را بازمیگرداند.
2. دولت را از تولیدکننده خارج می‌کند:
دولت دیگر نمی‌تواند به بهانه‌ی عدم توانایی ساخت، از رفع موانع زیرساختی فرار کند. وظیفه‌اش فقط ایجاد بستر (جاده، آب، برق) و نظارت بر قانون است.
3. ارزش‌آفرینی برای شهروند: شهروند نه‌تنها خانه‌ی خود را دارد، بلکه صاحب دارایی‌ای است که ارزش آن در بازار آزاد رشد می‌کند. این، ایجاد ثروت واقعی برای خانواده‌هاست.
4. حذف واسطه‌های فاسد: با حذف دولت به عنوان سازنده، فرصت‌های خرابی در پیمانکاری‌های دولتی و پیمانکاران وابسته کاهش می‌یابد. رقابت آزاد میان پیمانکاران خصوصی، کیفیت را بالا و هزینه را پایین می‌آورد.
موانع و پاسخ‌ها
زمین از آن دولت نیست؟ بله، اما دولت و نهادهای عمومی امین بر منابع مشترک ملی هستند. می‌توان زمین‌های مازاد را از طریق استان قدس، ستاد اجرایی یا اوقاف به مردم تبدیل کرد. تحویل این زمین‌ها با شرایط مناسب، نوعی یاری مستقیم (عوض) به مردم محسوب می‌شود که در اسلام و قوانین معاصر، اولویت دارد. حتی در صورت کمبود زمین دولتی، این نهادهای عمومی می‌توانند با اکتساب زمین‌های حاشیه‌ای به قیمت تمام‌شده و بدون حاشیه سود، آن‌ها را در اختیار مردم قرار دهند.
– بانکها توان مالی ندارند؟
با افتتاح حساب ساخت مسکن و افزایش گردش نقدینگی در بخش مسکن، کاهش تورم ساخت‌وساز و درآمدزایی از طریق سود بانکی، منابع بانکی تقویت می‌شود.
– افزایش جمعیت حاشیه‌نشینی؟
با ایجاد زیرساخت‌های مناسب و ارزش افزوده، این مناطق به مناطق قابل‌زیست و حتی مطلوب تبدیل می‌شوند، نه محلات فقیرنشین.
نتیجه‌گیری: اقتصاد مردم‌محور، نه دولت‌محور:
مسکن، حق بشری است، نه کالایی برای تصدی‌گری دولتی. ما به مدلی نیاز داریم که در آن:
– مردم مالک واقعی باشند.
– بانکها تسهیل‌گر هوشمند باشند.
– دولت فقط قانون‌گذار و زیرساخت‌ساز باشد.
نهادهای عمومی (اوقاف، ستاد، استان قدس و…) زیرساخت‌ساز باشند و دولت فقط قانون‌گذار و نظارت‌گر.
این پیشنهاد، نه یک رویا، بلکه یک طرح عملیاتی و قابل اجراست که با استفاده از ظرفیت‌های خالی نهادهای عمومی، می‌تواند معضل مسکن ایران را از بن‌بست خارج کند.
زمان آن رسیده که از مدل‌های شکست‌خورده دولت‌سالارانه دست برداریم.
آیا نهادهای عمومی و دولت حاضرند از جایگاه مالک به جایگاه خدمتگزار فرود آورند و این انقلاب کوچک را آغاز کنند؟
این متن، بازتاب دیدگاه‌های پیشنهادی برای اصلاح نظام مسکن است و به منظور تشویق به گفت‌وگوی سازنده و ارائه راهکارهای عملیاتی نوشته شده است و بدون شک همکاری نهادهای عمومی آستان قدس، ستاد اجرایی فرمان امام و حتی اوقاف و…و…را میطلبد
با احترام علی کاشانی مقدم
۱۴۰۵/۷/۲۵
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
