بسم الله الرحمن الرحیم
محضر مبارک رهبری معظم انقلاب حضرت آیت‌الله العظمی خامنه‌ای مدّ ظله‌العالی
با سلام و احترام فراوان،
اقتصاددان : اینجانب محمدداود وثوقی‌نسب، پژوهشگر حوزه توسعه ملی و سیاست‌گذاری فضایی، به‌رغم تلاش‌ها و طرح‌های متعدد گذشته، شاهد ادامه بحران زمین و مسکن در سطحی پایدار و نگران‌کننده هستم. بر پایه مطالعات کارشناسی و تجربیات میدانی، معتقدم ریشه این بحران «مدل مالکیت مطلق زمین» و تبدیل زمین به کالای سوداگری است. از این رو الگوریتمی عملیاتی و چشمگیر برای حل دائمی این معضل تدوین نموده‌ام که خلاصه و دقیق آن‌را به استحضار عالی می‌رسانم؛ الگوریتمی که هم مبنای حقوقی و نهادی دارد و هم راهکارهای فنی، اقتصادی و نظارتی را برای اجرا مشخص می‌سازد.
الگوریتم عملیاتی پیشنهادی برای حل دائمی معضل زمین و مسکن
۱. اصول حقوقی بنیادین
- زمین ملک حاکمیت ملی باقی می‌ماند؛ مالکیت مطلق زمین به افراد منتقل نمی‌شود.
- به جای فروش زمین، حریم بهره‌برداری (حق بهره‌برداری هدفمند، مشخص و دائمی برای کاربری معین) به افراد یا نهادها اعطا میگردد.
- حاکمیت دارای اختیار است که در صورت نیاز عمومی، با پرداخت «ارزش بهره‌برداری» در مواقع ضروری این حق را مسترد نماید (اصل حریم‌فروشی بجای زمین‌فروشی).
- همه تعاریف حقوقی فوق در قانون و ضوابط ثبتی و ملکی کشور تصریح و لازم‌الاجرا شود.
۲. ایجاد و استقرار «بانک جامع زمین» و بستر داده‌ای-قضایی
- ایجاد سامانه ملی مرکزی (بانک جامع زمین) برای ثبت و یکپارچه‌سازی اطلاعات: حدود، کاربری، وضعیت بهره‌برداری، کد شناسایی حریم‌ها، سابقه واگذاری و اسناد ثبتی.
- اتصال این بانک به سامانه‌های GIS، کاداستر، سازمان ثبت اسناد، سازمان امور مالیاتی، شهرداری‌ها، نهادهای قضایی و دستگاه‌های نظارتی.
- دسترسی عمومی به اطلاعات واگذاری‌ها و شاخص‌های کلان (بدون افشای اطلاعات شخصی خصوصی) برای شفافیت و نظارت مردمی.
- به هر حریم بهره‌برداری یک «شناسه ملی» و کد نظارت عمومی (مثلاً QR ) اختصاص یابد تا مردم و ناظران بتوانند وضع آن را رصد کنند.
۳. مدل علمی تعیین «ارزش بهره‌برداری» و «ضریب بهره‌برداری»
- تدوین مدل ریاضی و فرایند محاسباتی برای تعیین «ارزش بهره‌برداری» مبتنی بر مؤلفه‌هایی همچون: موقعیت مکانی، کاربری مصوب، ظرفیت توسعه، دسترسی‌پذیری، زیرساخت‌های پیرامونی، و شاخص‌های ارزشی موقعیت منطقه‌ای نظیر موقعیت توپولوژی و دسترسی به مراکز مورد نیاز زندگی.
- استفاده از داده‌های فضایی، شاخص‌های بازار و ابزارهای تحلیلی پیشرفته (از جمله الگوریتم‌های هوش مصنوعی) برای به‌روزرسانی پویا و شفاف این ارزش.
- ارزش بهره‌برداری به‌عنوان ضریب مستقل در مدل کشف قیمت مسکن منظور می‌شود (قیمت نهایی مسکن = محاسبه هزینه واقعی ساخت با احتساب تورم در لحظه فروش + ارزش بهره‌برداری).
۴. تفکیک قیمت زمین از قیمت مسکن و ساز و کار قیمت‌گذاری
- قیمت مسکن از هم‌اکنون به‌صورت سیستمی تفکیک شود: (الف) هزینه واقعی ساخت و خدمات، (ب) ضریب ارزش بهره‌برداری و لحاظ موقعیت مکانی ملک که در کل بهای تمام شده ضرب میگردد و حداکثر این ضریب عدد 3 پیشنهاد می‌شود.
- کشف قیمت نهایی واحدها بر اساس فرمول شفاف و سامانه‌ای انجام شود و امکان فروش خارج از سقف کشف‌شده ممنوع و غیر ممکن میگردد.
- در صورت تخلف از سقف قیمت‌گذاری یا دور زدن ضوابط، برخورد قاطع و نظام‌مند شود (ارجاع به مراجع قضایی و اعمال جرایم سنگین و پرداخت حق الکشف).
۵. مقابله با سوداگری، احتکار و ناپایداری واگذاری‌ها
- تعریف احتکار بهره‌برداری: نگهداری حریم بهره‌برداری بدون ساخت، سکونت یا بهره‌برداری مؤثر بیش از حداکثر دوره مجاز (تعریف عملیاتی در الگو: بیش از پنج سال).
- سازوکار نظارتی و اجرایی خودکار:
- اعلام، هشدار و فرصت تبدیل وضعیت (چند مرحله اعلان سیستمی).
- در صورت استمرار، خلع ید سیستمی از بهره‌بردار و بازگشایی حریم برای واگذاری به متقاضیان واجد شرایط.
- پس از خلع ید، اعمال جریمه مالی معین (در متن برنامه: معادل ده درصد ارزش بهره‌برداری) به‌عنوان جبران اخلال در نظم اقتصادی.
- شناسایی و محروم‌سازی افراد یا نهادهایی که چندین حریم دریافت کرده و از آنها استفاده نمی‌کنند؛ اعمال محدودیت در تخصیص‌های بعدی.
۶. سازوکار مالیاتی و تشویقی برای تنظیم بازار
- اعمال مالیات بازدارنده بر عایدی کسانی که حریم بهره‌برداری را بدون بهره‌وری نگه می‌دارند (در برنامه پیشنهادی: مالیات صددرصدی بر افزایش ارزش حریم‌های بدون بهره‌برداری فعال).
- معافیت یا مشوق برای پروژه‌های فعال، تولیدکنندگان واقعی مسکن و سکونت‌مصرفی.
- تعریف و اخذ «عوارض بهره‌برداری» و تخصیص منظم درآمد آن برای تأمین مالی پروژه‌های تأمین مسکن عمومی و نوسازی بافت فرسوده.
۷. مدیریت نوسازی بافت‌های فرسوده به‌عنوان الگوی اجرایی
- نوسازی بافت فرسوده بر مبنای مدل دولت–مردم–تسهیلات و واگذاری حریم بهره‌برداری به سازندگان یا تعاونی‌های محلی.
- تضمین «حق بازگشت» ساکنان اولیه از طریق قراردادهای سه‌جانبه دولت–ساکن–سازنده و تخصیص واحد نوساز به ساکن اصلی و یا اختصاص واحد مسکونی مشابه با همان ارزش در جای دیگر از شهر و یا شهرهای دیگر به صورت توافقی.
- الزام به رعایت سیاست‌های کشف قیمت و تخصیص واحدها؛ در صورت تخلف از سقف فروش یا رهن/اجاره، تعریف مجازات‌های بازدارنده و ارجاع به مراجع قضایی (در متن برنامه: جریمه‌ای تا ده برابر میزان تخلف برای موارد مفسد اقتصادی).
- ایجاد تضمین‌های اسکان موقت برای ساکنان در طول اجرای پروژه.
۸. سامانه رصد لحظه‌ای بازار و مدیریت داده‌ها
- طراحی پلتفرم ملی تحلیلی (پایش قیمت‌ها، نرخ واگذاری، شاخص بهره‌برداری، و هشدار نوسانات غیرعادی).
- اتصال این سامانه به بانک جامع زمین، پایگاه اطلاعاتی معاملات، پلتفرم‌های آگهی و نهادهای مالی برای تحلیل یکپارچه و اقدام تنظیم‌گرایانه.
- انتشار شاخص‌های شفاف و هشدارها برای تصمیم‌گیران و عموم مردم.
۹. شفافیت، نظارت مردمی و مسئولیت‌پذیری
- راه‌اندازی «سامانه شفافیت زمین و واگذاری‌ها» با دسترسی عمومی به اطلاعات قراردادهای واگذاری، شناسه حریم‌ها، ضریب بهره‌برداری و جریان‌های مالی مرتبط.
- تشکیل هیئت‌های ناظر مردمی در پروژه‌های بالاتر از آستانه تعیین‌شده و تعبیه امکان گزارش‌دهی فوری و پیگیری سیستمی گزارش‌ها.
- تعریف شاخص‌های عملکرد (KPI) برای مدیران ملی و استانی وزارتخانه و گزارش‌دهی منظم به مراجع نظارتی و عمومی.
۱۰. تنظیم نهادی و هماهنگی بین دستگاه‌ها
- تعیین وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان محور (متولی) اجرای سیاست‌های زمین و مسکن، با مأموریت هماهنگی میان: سازمان ثبت اسناد، سازمان امور مالیاتی، شهرداری‌ها، نهادهای قضایی، شورای‌عالی شهرسازی و معماری، و سایر دستگاه‌های مرتبط.
- لازم است حمایت قاطع و سیاست‌گذاری کلان از سوی مقام معظم رهبری و هماهنگی بین‌قوا جهت رفع موانع قانونی و نهادی فراهم گردد.
۱۱. منابع تأمین مالی اجرای الگوریتم
- ترکیب منابع: وجوه حاصل از عوارض بهره‌برداری، منابع صندوق توسعه ملی، مولدسازی دارایی‌های دولت، تهاتر، و مشارکت بخش خصوصی با سازوکارهای تضمین بازگشت سرمایه.
- استفاده از درآمدهای ناشی از جرایم و جریمه‌های تعیین‌شده برای تأمین پروژه‌های تأمین مسکن عمومی.
جمع‌بندی و درخواست
این الگوریتم، مبتنی بر سه محور استوار است:
(۱) بازتعریف حقوقی زمین به‌نفع حاکمیت و مردم
(۲) ایجاد شفافیت و زیرساخت داده‌ای ملی
(۳) سازوکارهای مالی و نظارتی سخت‌گیر برای حذف سوداگری و تضمین بهره‌برداری مؤثر.
اجرای یکپارچه و قاطع این الگو می‌تواند زمین را از ابزار سفته‌بازی خارج ساخته، قیمت مسکن را به سطحی متناسب با هزینه ساخت بازگرداند، و امکان خانه‌دار شدن اقشار گسترده‌ای از مردم را فراهم آورد — نتیجه‌ای که هم عدالت اجتماعی را تقویت می‌کند و هم ثبات اقتصادی و اجتماعی پدید می‌آورد و روند توقف تورم و منفی شدن آن در بازه زمانی کوتاه میسر می‌شود.
احتراماً از محضر عالی تقاضا دارم با عنایت و حکم حکیمانه خود:
- مسیر تصویب حقوقی و نهادی این الگو را به دستگاه‌های ذیربط ابلاغ فرمایید،
- مجوز تشکیل «ستاد ملی اجرای سامانه جامع زمین و مسکن» با اختیار هماهنگی میان‌قوا صادر شود،
- دستور فرمایید مقدمات فنی (بانک جامع زمین، سامانه رصد، مدل ارزش‌گذاری) در چارچوب یک برنامه عملیاتی ملی آغاز گردد.
اینجانب آماده‌ام طرح تفصیلی، مدل‌های محاسباتی و نقشه راه اجرایی را در جلسه‌ای کارشناسی با حضور نمایندگان محترم دستگاه‌ها ارائه نموده و برای همراهی در مرحله اجرا در اختیار نظام قرار دهم و در صورت صلاحدید سکان اجرای این الگوریتم دربالاترین مقام عالی اجرایی مربوطه را تا حصول نتیجه که با واقعی سازی آن باعث کاهش قیمت مسکن به یک سوم مقدار فعلی و حل دائم معضل مسکن و اقتصاد در کمتر از دو سال میگردد را بدست گیرم.
با احترام و ارادت
محمدداود وثوقی‌نسب
دانشجوی برتر دکتری و پژوهشگر حوزه توسعه ملی
تلفن همراه: 09129246266
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
