کنترل در بازار اجاره با مداخله قانونی

سبقت اجاره مسکن از تورم عمومی

 آخرین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در فروردین ماه سال جاری، شاخص کرایه مسکن در تهران و کل مناطق شهری نسبت به اسفند سال گذشته معادل ۲درصد افزایش یافته است. رشد نقطه به نقطه این شاخص اما در تهران و مناطق شهری کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴۵,۲ و ۵۲.۴ درصد گزارش شده است. معنا و مفهوم این اعداد این است که از سویی، تورم نقطه‌ای اجاره‌بها از نرخ نقطه‌ای تورم عمومی در فروردین ۱۴۰۳ که حدود ۳۴ درصد گزارش شده و همچنین تورم مسکن در نخستین ماه سال جاری (۲۲.۹درصد) بسیار بیشتر بوده است. همزمان تورم اجاره‌بها در سایر شهرهای کشور تفاوت معنادار با این شاخص در تهران داشته که نشان‌دهنده افزایش چشمگیر تقاضای اجاره در سایر مناطق شهری کشور است. پدیده‌ای که طی ماه‌های اخیر تکرار شده و تقریبا به روندی عادی در بازار اجاره کشور بدل شده است.

  به گزارش اقتصاددان به نقل از تعادل ،   بررسی داده‌های آماری  نشان می‌دهد، از دی ماه سال ۱۴۰۱ تا دی ماه سال ۱۴۰۲ نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران کمتر از میزان تورم مسکن بوده است. در واقع، در این دوره زمانی شاهد دو جهش ارزی در کشور بودیم که به انتظارات تورمی دامن زد و به همین علت، فروشندگان مسکن حاضر به عرضه مسکن خود به قیمت‌های جاری نبودند و تلاش می‌کردند، ملک خود را با قیمت‌های چند ماه آینده به فروش برسانند. از همین رو بود که تعداد معاملات ملکی در دوره مورد نظر نیز کمتر از گذشته شد و معاملات کمتری صورت گرفت. از دی ماه سال گذشته تاکنون نیز اگر چه تورم اجاره از تورم بازار معاملاتی مسکن کمتر بوده است اما همچنان بالاتر از نرخ تورم عمومی ایستاده است. به گزارش «تعادل»، تجربه سال ۱۴۰۲ و تجربه‌های فراوان قبلی نشان می‌دهد که اجاره‌بها صرفا از قیمت ملک متاثر نمی‌شود و عوامل دیگری نیز در شکل‌گیری آن دخالت دارند. نرخ دلار به عنوان لنگر انتظارات تورمی اثر قابل توجهی روی معیشت موجران دارد و موجران خرده پا که بیش از ۸۰ درصد از مالکان ایرانی را تشکیل می‌دهند، با هر نوسان دلار، تلاش می‌کنند نرخ کرایه‌ها را افزایش دهند تا از میزان رفاه خانواده آنها کم نشود. آمارها نیز موید همین است که اجاره‌بها در سال گذشته بیش از ۲۰ درصد از قیمت مسکن و حدود ۴ درصد از نرخ تورم عمومی جلوتر بوده است. از این رو، پیش‌بینی می‌شود، نرخ اجاره‌بها در سال جاری نیز همین وضعیت را ادامه دهد و سطوح بالاتری از نرخ تورم و قیمت مسکن تداوم مسیر دهد. بی گمان در چنین شرایطی، موجران از نرخ مصوب پیروی نخواهند کرد و برای فرار از پیامدهای عدم تبعیت از قانون به شیوه‌های مختلف از جمله عدم تمدید قراردادهای اجاره و پذیرش مستاجر تازه با نرخ‌های بالاتر، متوسل خواهند شد.

متوسط افزایش سقف اجاره ۲۵ درصد

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، بذرپاش در حاشیه هجدهمین جلسه شورای عالی مسکن گفت: این جلسه که به نوعی آخرین جلسه شورای عالی مسکن در دولت سیزدهم بود، متوسط سقف اجاره‌بها با رقم ۲۵ درصد به تصویب رسید. وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دولت مکلف شده تا در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کند. بر همین اساس پیشنهادات شورای مسکن استان‌ها در خصوص این نرخ گردآوری شد که در این جلسه بررسی شد و به تصویب رسید. بذرپاش با بیان اینکه این ارقام ظرف روزهای آینده به استان‌ها ابلاغ می‌شود، افزود: امیدواریم با این تصمیم بازار اجاره به شکل بهتری کنترل شود.

سقف اجاره‌بها در استان تهران ۲۵ تا ۳۰ درصد

دیروز صبح و پیش از برگزاری جلسه شورای عالی مسکن اما مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن از تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در استان تهران بین ۲۵ تا ۳۰ درصد خبر داده بود. به گزارش ایلنا، ابوالفضل نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این رابطه گفت: وزارت راه و شهرسازی در کنار ساخت و ساز و اجرای طرح نهضت ملی مسکن برای تنظیم بازار اجاره، تعیین سقف اجاره‌بها را در برنامه قرار داد تا با این کار هم حقوق مستاجران و هم موجران رعایت شود. وی ادامه داد: قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها حدود یک ماه گذشته به تصویب رسید که بر اساس ماده ۷ این قانون، دولت مکلف شده تا در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کند. نرخ اجاره‌بها رقمی بین ۲۵ تا ۳۰ درصد در استان تهران است.

ضمانت‌های اجرایی قانون

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: در قانون ضمانت‌های اجرایی برای رعایت نشدن سقف اجاره‌بها توسط موجران در نظر گرفته شده است. به عنوان نمونه یکی از ضمانت‌های اجرایی این است که اگر موجری اجاره را بیش از سقف تعیین شده از مستاجر دریافت کند مستاجر می‌تواند تا ۵ سال از موجر شکایت کند و موجر مکلف می‌شود تا مبلغ اضافی را به مستاجر بازگرداند. همچنین بیش از سه برابر اجاره‌بها در یک ماه، سبب جریمه موجر خواهد شد و مبلغ جریمه باید به حساب دولت واریز شود.

نوروزی گفت: در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، موضوع مشاوران املاک جدی است. مشاوران املاک طبق این قانون مکلف هستند تا قراردادهای اجاره یک واحد مسکونی را برای دو سال قبل بررسی کنند و بیش از سقف اجاره‌بهای تعیین شده نباشد.

وی تصریح کرد: در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تلاش شده است تا هم منافع موجران و هم منافع مستاجران در نظر گرفته شود. در قانون برای موجرانی که قانون را رعایت می‌کنند مشوق‌هایی در نظر گرفته شده است.

مداخله در بازار اجاره قانونی شد

براساس قانون جدید ساماندهی بازار اجاره که پس از کش و قوس فراوان در اردیبهشت ماه سال جاری در شورای نگهبان تایید شد، سقف اجاره‌بها در هر شهر و استان براساس نرخ تورم همان منطقه تعیین می‌شود. به این ترتیب، بدعت مداخله دولت در تعیین سقف اجاره‌بها حالا قانونی شد. مساله‌ای که هم به گواه آمار و بنا به اظهارات برخی از نمایندگان مجلس در تعدیل قیمت‌ها در بازار اجاره موثر نبوده است. آنگونه که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند، میزان اجاره‌بها از سویی تابعی از قیمت مسکن است و از سوی دیگر، تابعی از هزینه معیشت مالک. این در حالی است که طی سال‌های اخیر، قیمت مسکن دچار جهش‌های متعددی شده است و بر اساس آخرین گزارش رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن در فروردین سال ۱۴۰۳، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران به بیش از ۸۱ میلیون تومان رسیده است، در حالی که حدود ۱۰ سال پیش، متوسط قیمت مسکن حدود ۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بود. همزمان با جهش‌های قیمتی مسکن، شاهد جهش قیمت سایر کالاها نیز بوده‌ایم. مساله‌ای که هزینه‌های تامین معیشت خانوار و به ویژه مالکان را دستخوش تغییر کرده است و در نتیجه، با ایجاد یک کانال جدید، روی اجاره‌بها اثرگذار بوده است. مجتبی یوسفی، عضو هیات رییسه مجلس یازدهم و منتخب مجلس دوازدهم پیش از این، درباره منطقه‌ای شدن تعیین سقف اجاره‌بها گفته است: در بحث ارایه دامنه قیمت‌ها بحث اول این بود که دولت یک عدد و درصد ثابت را اعلام کند که در اجرای این اقدام با توجه به تجربه‌های سال‌های گذشته، دیدیم که دولت در اجرای آن موفق نبود. به‌طوری که اعلام سقف قیمت در برخی از استان‌ها و شهرها و مناطق خود عامل افزایش قیمت اجاره‌بها شد و این اعداد ثابت کلی برای تمام استان‌ها در شهرهای کوچک که به افزایش سرسام آور نرخ اجاره مبتلا نبودند هم به اجرا رسید و برای مثال سقف ۲۰درصدی که به‌طور رسمی از سوی دولت اعلام شد منجر به افزایش نرخ اجاره‌بها شد حال اینکه همین عدد در شهرهای بزرگ کارایی نداشت. وی افزوده است: در قانون جدید به شورای عالی مسکن این اختیار داده شد که به برخی از استان‌ها ورود کند و نسبت به نرخ تورم آن استان و شهر نسبت به تعیین سقف اجاره‌بها اقدام کند و اعداد برای تمام کشور به‌طور مطلق نسبت به فراخور استان یا هر شهر متفاوت باشد. اگر نرخ رشد بالاتر از نرخ تورم و نرخ‌های بازار غیرمتعارف بود شورای عالی مسکن باید به بازار مسکن آن شهر یا استان ورود کند و دامنه قیمت مشخص کند. عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم و منتخب دولت دوازدهم اظهار کرده است: هرچند که با این موضوع موافق هستم که باید دولت در بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصاد از جایگاه رگولاتوری ورود کند اما برای آن دوره‌ عدد مطلق اعلام شد به جرات می‌توانم بگویم که اصلا اعداد تعیین شده برای سقف قیمتی در بازار اجاره‌بها به اجرا نرسید و به همین دلیل این اختیار را به شورای عالی مسکن دادیم که در استان‌هایی که دامنه افزایش قیمت غیر متعارف است ورود و سقف قیمت را به اجرا برساند.