بازار مسکن در حالی وارد ماههای پایانی سال شده که تازهترین دادههای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران تصویری دوگانه و نگرانکننده از این بخش کلیدی اقتصاد ارائه میدهند؛ از یکسو افت چشمگیر سرمایهگذاری و کاهش شدید صدور پروانههای ساختمانی و از سوی دیگر جهش کمسابقه قیمت نهادههای ساختمانی در شهر تهران. ترکیب این دو روند، بهویژه در شرایطی که مسکن بالاترین سهم را در سبد هزینهای خانوارهای ایرانی دارد و در کلانشهرها سهم هزینه مسکن و اجارهبها گاه به بیش از ۵۰درصد هزینه ماهانه خانوار میرسد میتواند به تعمیق شکاف عرضه و تقاضا و تشدید فشار بر مستاجران منجر شود.
خطر افت چشمگیر سرمایهگذاری در مسکن
به گزارش اقتصاددان به نقل از جهان صنعت ، براساس آخرین گزارشهای رسمی، روند سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای جدید در فصل بهار سال جاری نسبت به فصل قبل با کاهش مواجه شده است. مطابق آمار اعلام شده، در زمستان ۱۴۰۳ معادل ۸/۳۴۱۲هزارمیلیارد ریال سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای جدید انجام شده بود اما این رقم در بهار امسال به ۹/۳۲۴۲هزارمیلیارد ریال رسیده است. به این ترتیب، سرمایهگذاری در بخش ساختمان با کاهش حدود ۲۰همت نسبت به فصل قبل مواجه شده است. این کاهش هرچند در ظاهر ممکن است در مقایسه با حجم کل سرمایهگذاری عددی محدود به نظر برسد اما در واقع نشانهای از تغییر انتظارات و افزایش احتیاط در میان سازندگان و سرمایهگذاران بخش خصوصی است.
سرمایهگذاری در ساختمان همواره یکی از پیشرانهای مهم رشد اقتصادی در ایران بوده است. این بخش علاوه بر ایجاد اشتغال مستقیم برای کارگران ساختمانی، استادکاران، مهندسان و فعالان خدمات فنی، تقاضای گستردهای برای محصولات صنایع بالادستی همچون فولاد، سیمان، شیشه، چوب و تجهیزات تاسیساتی ایجاد میکند. بنابراین هرگونه افت در سرمایهگذاری ساختمانی، نهتنها به کاهش عرضه واحدهای جدید در سالهای آینده میانجامد بلکه به افت تولید در زنجیرهای از صنایع وابسته و کاهش اشتغال در سطوح مختلف مهارتی منجر خواهد شد.
سقوط ۸/۳۱درصدی پروانههای ساختمانی
کاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی را میتوان از چند زاویه تحلیل کرد؛ نخست، رشد قابلتوجه هزینههای ساخت شامل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و خدمات مهندسی که حاشیه سود سازندگان را به شدت تحت فشار قرار داده است. دوم، نااطمینانیهای اقتصادی و نوسانات بازارهای موازی که باعث شده سرمایهگذاران در تخصیص منابع خود با احتیاط بیشتری عمل کنند.
سوم، افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی که ریسک فروش واحدهای تکمیلشده را افزایش داده و دوره بازگشت سرمایه را طولانیتر کرده است. در چنین فضایی طبیعی است که بخشی از سرمایهها به جای ورود به پروژههای بلندمدت ساختمانی، به بازارهای کوتاهمدتتر یا کمریسکتر منتقل شوند.
همزمان با افت سرمایهگذاری، آمار صدور پروانههای ساختمانی نیز تصویر نگرانکنندهای از آینده بازار مسکن ترسیم میکند. صدور پروانه ساخت بهعنوان یک شاخص پیشنگر، بازتابدهنده انتظارات سازندگان از شرایط آتی بازار است.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، در تابستان امسال ۲۳هزارو ۱۱۱ فقره پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸/۳۱درصد کاهش داشته است. این کاهش ۸/۳۱درصدی که میتوان آن را افتی در حدود ۳۲درصد نیز توصیف کرد، یکی از شدیدترین کاهشها در سالهای اخیر بهشمار میرود و نشانهای از تعمیق رکود در بخش ساختوساز است.
علاوه بر این، در بهار امسال ۳۰هزارو ۷۱ فقره پروانه ساختمانی در مناطق شهری صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶/۲۲درصد کاهش یافته است. افت همزمان سرمایهگذاری و صدور پروانه، نشان میدهد که سازندگان نهتنها پروژههای در دست اجرا را با احتیاط بیشتری پیش میبرند بلکه تمایل کمتری برای آغاز پروژههای جدید دارند. این رفتار محتاطانه در صورت تداوم به معنای کاهش عرضه واحدهای مسکونی در سالهای آینده خواهد بود زیرا فاصله زمانی میان صدور پروانه تا تکمیل و عرضه واحدها معمولا بین یک تا سه سال است.
کاهش ۸/۳۱درصدی صدور پروانههای ساختمانی از منظر اقتصادی حامل پیام روشنی است: بخش خصوصی نسبت به سودآوری پروژههای ساختمانی در شرایط فعلی تردید دارد. هنگامی که هزینههای ساخت با شتابی بالا افزایش مییابد و در مقابل توان خرید تقاضای مصرفی رشد متناسبی ندارد، سازنده با ریسک فشرده شدن حاشیه سود یا حتی زیان مواجه میشود. در چنین شرایطی بسیاری از فعالان این حوزه ترجیح میدهند پروژههای جدید را به تعویق بیندازند تا چشمانداز بازار شفافتر شود.
تورم سالانه ۹/۴۴درصدی نهادههای ساختمانی
جهش قیمت نهادههای ساختمانی در شهر تهران نقش تعیینکنندهای در تغییر محاسبات اقتصادی سازندگان داشته است. طبق اعلام مرکز آمار، در فصل پاییز امسال قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران نسبت به فصل قبل ۴/۱۸درصد، نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳/۶۱درصد و در چهار فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) ۹/۴۴درصد افزایش یافته است. تورم سالانه ۹/۴۴درصدی که میتوان آن را در حدود ۴۵درصد نیز بیان کرد، بهخوبی نشان میدهد که هزینه ساخت با شتابی به مراتب بالاتر از بسیاری از بخشهای دیگر اقتصاد در حال افزایش است.
در فصل پاییز ۱۴۰۴درصد تغییرات شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران نسبت به فصل قبل (تورم فصلی) ۴/۱۸درصد بوده که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل یعنی ۳/۶درصد، معادل ۱/۱۲واحددرصد افزایش داشته است. چنین جهشی در تورم فصلی به معنای آن است که فشار هزینهای بر سازندگان در یک بازه زمانی کوتاه به شکل محسوسی تشدید شده است. در شرایطی که پروژههای ساختمانی معمولا چندین ماه یا حتی چند سال به طول میانجامد، افزایش ناگهانی هزینهها میتواند کل برآوردهای مالی اولیه را بر هم بزند.
ناهمگنی در رشد قیمتی گروههای اجرایی
جزئیات تورم نهادهها نیز بیانگر ناهمگنی قابلتوجه در رشد قیمتهاست. در فصل پاییز ۱۴۰۴ در بین گروههای اجرایی، بیشترین تورم فصلی با ۴/۳۶درصد مربوط به گروه اجرایی «تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی» بوده است، در حالی که گروه «سیمان، بتن و انواع شن و ماسه» با ۸/۱درصد کاهش نسبت به فصل قبل مواجه شده است. این تفاوتها نشان میدهد که فشار هزینهای در برخی بخشهای تخصصی و فنی ساختمان بسیار شدیدتر از سایر بخشهاست و همین موضوع میتواند ترکیب هزینهای پروژهها را تغییر دهد.
از منظر تورم نقطهبهنقطه نیز وضعیت نگرانکننده است. در فصل پاییز ۱۴۰۴درصد تغییرات شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳/۶۱درصد بوده که در مقایسه با رقم ۶/۴۳درصد در فصل قبل ۷/۱۷واحددرصد افزایش داشته است. در این فصل در بین گروههای اجرایی، بیشترین تورم نقطهبهنقطه با ۶/۹۶درصد مربوط به گروه اجرایی «چوب» و کمترین تورم نقطهبهنقطه با ۲/۲۸درصد مربوط به گروه اجرایی «شیشه» بوده است. رشد ۶/۹۶درصدی در گروه چوب، تقریبا دو برابر شدن هزینه این نهاده طی یک سال را نشان میدهد و طبیعتا بر قیمت تمام شده واحدهای مسکونی اثر مستقیم دارد.
تورم سالانه نهادهها نیز روندی صعودی داشته است. در فصل پاییز ۱۴۰۴درصد تغییرات شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در چهار فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل ۹/۴۴درصد بوده که در مقایسه با رقم ۷/۳۶درصد در فصل قبل، ۲/۸واحددرصد افزایش یافته است. در این فصل در بین گروههای اجرایی بیشترین تورم سالانه با ۷/۷۰درصد مربوط به گروه اجرایی «چوب» و کمترین تورم با ۹/۲۲درصد مربوط به گروه «شیشه» بوده است. استمرار چنین نرخهایی از تورم نهادهها به معنای افزایش پایدار هزینه ساخت در افق میانمدت است.
چرخه معیوب عرضه و قیمتگذاری
پیامد مستقیم تورم ۹/۴۴درصدی نهادههای ساختمانی در کنار کاهش ۸/۳۱درصدی صدور پروانهها شکلگیری یک چرخه معیوب در بازار مسکن است. افزایش هزینه ساخت، انگیزه سازندگان برای آغاز پروژههای جدید را کاهش میدهد و افت صدور پروانهها نیز عرضه آتی را محدود میکند.
در نتیجه در صورت ثبات یا افزایش تقاضا، بازار با کمبود نسبی عرضه روبهرو خواهد شد که خود میتواند به رشد بیشتر قیمت مسکن و اجارهبها منجر شود.
از منظر کلان اقتصادی، رکود در بخش ساختمان میتواند اثرات ضربهگیر این بخش در برابر بیکاری را تضعیف کند. بخش ساختمان یکی از مهمترین محلهای جذب نیروی کار نیمهماهر و غیررسمی است. کاهش پروژههای ساختمانی به معنای کاهش فرصتهای شغلی برای این گروههاست؛ گروههایی که عمدتا در دهکهای متوسط و پایین درآمدی قرار دارند و در برابر تکانههای اقتصادی آسیبپذیرتر هستند. بنابراین رکود ساختمانی، علاوه بر پیامدهای قیمتی، تبعات اجتماعی نیز به همراه خواهد داشت.
سخن پایانی
ترکیب افت سرمایهگذاری از ۸/۳۴۱۲هزارمیلیارد ریال در زمستان ۱۴۰۳ به ۹/۳۲۴۲هزارمیلیارد ریال در بهار امسال، کاهش ۸/۳۱درصدی صدور پروانههای ساختمانی در تابستان و ثبت تورم سالانه ۹/۴۴درصدی نهادههای ساختمانی در پاییز ۱۴۰۴، تصویری روشن از چالشهای پیشروی بازار مسکن ترسیم میکند. اگر سیاستگذاری اقتصادی نتواند از طریق کنترل تورم، کاهش نااطمینانی و بهبود دسترسی سازندگان به منابع مالی، انگیزههای سرمایهگذاری را تقویت کند، خطر تعمیق شکاف عرضه و تقاضا و افزایش سهم مسکن در سبد هزینهای خانوارها بیش از پیش جدی خواهد شد. در چنین شرایطی، سیاست مسکن دیگر صرفا یک موضوع بخشی نخواهد بود بلکه به یکی از محورهای اصلی حفظ رفاه عمومی و ثبات اقتصادی تبدیل میشود.
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
