بازار مسكن در ايران سال‌هاست كه از يك معضل اقتصادي صرف فراتر رفته و به بحراني ملي و چندبعدي تبديل شده است؛ بحراني كه اكنون نه‌تنها اقتصاد، بلكه اجتماع، فرهنگ، سبك زندگي و حتي سياست كشور را تحت‌تأثير قرار داده است.
آمارها نشان مي‌دهد كه سهم هزينه مسكن از مخارج خانوارهاي شهري به بيش از ۴۴ درصد رسيده و اين عدد در تهران، به عنوان پايتخت و يكي از گران‌ترين شهرهاي خاورميانه، به حدود ۶۰ درصد رسيده است. اين يعني بيش از نيمي از درآمد ماهانه خانواده‌هاي تهراني صرف تأمين سرپناه مي‌شود؛ موضوعي كه به‌روشني زنگ خطر فروپاشي اقتصادي خانوارهاي طبقه متوسط و پايين را به صدا درآورده است.
به گزارش اقتصاددان به نقل از تعادل ، در همين حال، قيمت هر مترمربع مسكن در تهران از مرز ۱۱۹ ميليون تومان گذشته و طي يك دهه، جهشي بيش از ۱۰ برابري را تجربه كرده است. اما اين گراني صرفاً حاصل نوسانات بازار يا تورم عمومي نيست؛ بلكه در دل خود، ريشه‌هايي عميق در سياستگذاري‌هاي اشتباه، انحصار زمين، محدوديت‌هاي مصنوعي در عرضه، و ضعف حكمراني شهري دارد.
پرسش كليدي اينجاست: در كشوري كه دولت مالك بيش از ۹۹ درصد اراضي ملي است، چرا همچنان زمين به كالايي كمياب و گران بدل شده و بحران مسكن هر روز گسترده‌تر مي‌شود؟
مسكن؛ مصرف يا سرمايه‌گذاري؟
نخست بايد به ماهيت دوگانه مسكن در ايران اشاره كرد؛ جايي كه خانه ديگر فقط «سرپناه» نيست، بلكه ابزار سرمايه‌گذاري و سوداگري شده است. نتيجه اين نگاه، دور شدن بازار از مصرف واقعي و شكل‌گيري يك تقاضاي كاذب و سرمايه‌محور بوده است. به‌ويژه در كلان‌شهرهايي مانند تهران، رشد قيمت‌ها عمدتا با منطق سرمايه‌گذاري پيش رفته و نه نياز مصرفي.
فرهاد بيضايي، كارشناس مسكن، در اين باره مي‌گويد: «خانوارهاي شهري در تهران بيش از ۵۰ درصد درآمد خود را صرف هزينه‌هاي مسكن مي‌كنند. اين فشار هزينه‌اي، مستقيما به كاهش كيفيت زندگي، افزايش حاشيه‌نشيني، رشد سن ازدواج و مهاجرت اقشار كم‌درآمد از شهرها منجر شده است.»
درواقع يكي از مهم‌ترين عوامل در جهش قيمت مسكن، سهم بالاي زمين در قيمت تمام‌شده واحدهاي مسكوني است. طبق برآوردهاي رسمي: سهم زمين در قيمت مسكن در كل كشور: ۴۷ درصد، سهم زمين در قيمت مسكن در تهران: ۶۳ درصد و در برخي مناطق شمال تهران: تا ۷۰ درصد.
اين سهم غيرعادي زمين، برخلاف استانداردهاي جهاني است كه سهم زمين در آنها بين ۱۵ تا ۲۰ درصد تعريف شده است. اما چرا اين عدد در ايران تا اين حد بالاست؟ پاسخ روشن است: انحصار زمين و محدوديت‌هاي مصنوعي در عرضه آن.
سياستي كه بازار را قفل كرد
ريشه اصلي اين بحران به مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري در سال ۱۳۷۸ بازمي‌گردد؛ مصوبه‌اي كه بر اساس آن توسعه محدوده شهرها متوقف شد و عملا زمين‌هاي اطراف شهرها از خدمات زيربنايي محروم ماندند. به بيان ساده، عرضه زمين شهري به شكل مصنوعي كاهش يافت، در حالي كه تقاضا در حال افزايش بود. كارشناسان اين تصميم را آغازگر انحصار زمين مي‌دانند؛ انحصاري كه نه‌تنها قيمت زمين را چند برابر كرد بلكه به سوداگري، تراكم‌فروشي و كاهش عدالت شهري نيز دامن زد.
دولت، مالك زمين اما ناتوان در عرضه
محمدباقر قاليباف، رييس مجلس شوراي اسلامي، چندي پيش صراحتاً اعلام كرد كه ۱.۸ ميليون هكتار زمين دولتي در اختيار وزارت راه و شهرسازي وجود دارد كه بخش زيادي از آن بلااستفاده است.
اين اعتراف نشان مي‌دهد كه زمين هست، اما يا درگير بروكراسي است يا به دلايل سياسي و فني، عرضه نمي‌شود. در واقع، برخلاف تصور عمومي، مشكل كمبود زمين نيست، بلكه مديريت آن است.
گزارش‌ها حاكي از آن است كه بيش از ۹۹ درصد زمين‌هاي ملي در مالكيت دولت است. اما همين دولت، به دليل بي‌تحركي، احتكار زمين، و محدوديت‌هاي نهادي، زمين را از بازار مصرفي حذف كرده و زمينه‌ساز افزايش شديد قيمت‌ها شده است.
راهكارها روي ميز هستند
اكنون سياستگذاران با سه راه روشن مواجه‌اند: بازنگري در محدوده‌هاي شهري و توسعه متوازن شهرها، آزادسازي زمين‌هاي دولتي براي ساخت مسكن مصرفي و اصلاح نظام مالياتي براي مقابله با سوداگري (ماليات بر خانه‌هاي خالي، معاملات مكرر و زمين‌هاي باير) . اما هيچ‌يك از اين راهكارها به شكل جدي، سريع و موثر اجرايي نشده است. ساختارهاي بروكراتيك، تعارض منافع بين نهادها، و نبود شفافيت، از موانع اصلي اجراي اين سياست‌ها هستند.
در غياب سياست روشن عرضه زمين، شهرداري‌ها به تراكم‌فروشي روي آورده‌اند. اين يعني واگذاري مجوز ساخت بيشتر در ارتفاع، بدون آنكه زيرساخت‌ها توسعه يابد. اين اقدام، اگرچه درآمد كوتاه‌مدتي براي شهرداري‌ها ايجاد مي‌كند، اما در بلندمدت به شكل‌گيري كلانشهرهاي بي‌هويت، تراكم بيش از حد و نارضايتي عمومي منجر مي‌شود.
جامعه در انتظار اقدام واقعي
افزايش سن ازدواج، كاهش نرخ باروري، مهاجرت از كلان‌شهرها، رشد سكونت در واحدهاي زير ۴۰ مترمربع، و افزايش حاشيه‌نشيني، تنها بخشي از نتايج اين بحران است.
در چنين شرايطي، اگر انحصار زمين شكسته نشود و سياست‌هاي نادرست بازنگري نشوند، نه‌تنها امكان خانه‌دار شدن براي طبقات متوسط و پايين حذف مي‌شود، بلكه شكاف اجتماعي نيز تعميق خواهد يافت.
زمين هست، اما قفل است
نمي‌توان بحران مسكن در ايران را صرفا به عواملي مانند افزايش قيمت سيمان، ميلگرد يا حتي نوسانات ارزي نسبت داد. اينها گرچه در رشد هزينه‌هاي ساخت بي‌تأثير نيستند، اما تنها بخشي از ماجرا را توضيح مي‌دهند. واقعيت تلخ‌تر و بنيادين‌تر اين است كه عامل اصلي جهش سرسام‌آور قيمت مسكن، زمين است؛ زميني كه برخلاف تصور عمومي، نه كمياب است و نه كم‌ارزش، بلكه دچار انحصار، احتكار و سوءمديريت مزمن شده است.
در حال حاضر، بخش عمده‌اي از اراضي شهري و ملي در اختيار دولت و نهادهاي عمومي است؛ با اين حال، سياست روشن و شجاعانه‌اي براي آزادسازي و توزيع عادلانه اين منابع وجود ندارد. زمين‌هايي كه مي‌توانستند موتور محرك ساخت مسكن باشند، سال‌هاست كه در انبارهاي دولتي خاك مي‌خورند يا تبديل به دارايي‌هايي براي سوداگري و فشار سياسي شده‌اند. گويي اين منابع عمومي، به گروگان ساختارهاي بروكراتيك و تعارض منافع درون‌حاكميتي درآمده‌اند. تا زماني كه دولت و نهادهاي سياست‌گذار اراده‌اي جدي و عملي براي شكستن اين انحصار از خود نشان ندهند، وعده‌هايي همچون «نهضت ملي مسكن» يا ساخت سالانه يك ميليون واحد، چيزي جز شعارهاي كاغذي باقي خواهد ماند. زمين در ايران وجود دارد، به اندازه‌اي بسيار فراتر از نياز واقعي. اما اين زمين‌ها نه در خدمت مردم، بلكه در اسارت قوانين بازدارنده، آيين‌نامه‌هاي دست‌وپاگير و نگاه سوداگرانه به منابع ملي هستند.
حل بحران مسكن، پيش از آنكه نيازمند تزريق منابع مالي يا افزايش وام باشد، نيازمند بازنگري جدي در نظام مالكيت، مديريت و تخصيص زمين است. تنها با آزادسازي هوشمند و هدفمند اراضي دولتي، تغيير در سياست‌هاي توسعه شهري، و مقابله با احتكار زمين مي‌توان به آينده‌اي اميدوار بود كه در آن «خانه» نه كالاي لوكس، بلكه حق بديهي هر شهروند ايراني باشد.
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
