رهبری انقلاب در مورخ ۶/۴/۱۴۰۲ در دیدار رئیس، معاونان، مسئولان و جمعی از کارکنان قوه قضائیه با تاکید بر تصویب نهایی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول فرمودند: یک مسئله‌ی دیگر که اینجا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشئ فساد است و گفتیم دست قوّه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، همین مسئله‌ی سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است.
خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیر رسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است.
با این تدبیر حکیمانه وگره گشایی مقام معظم رهبری که به عنوان یک نقطه عطف در تاریخ ۱۴۰۰ ساله فقه امامیه شناخته می شود ، سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی در اموال غیرمنقول ، به عنوان مصلحت قطعی نظام و کشور معرفی شد و بالطبع مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز جهت تشریفات شکلی قانون اساسی ، به مبحث طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول ورود نموده و لازم است به حکم حکومتی فوق تمکین کرده و از ارزیابی ماهوی و جرح و تعدیل مجدد آن پرهیز و طبق فرموده رهبری، قانون مصوب مجلس را دنبال کند.
اما محور اختلافی این طرح ، “سکوهای معاملاتی ” است که علیرغم یدک کشیدن پسوند امن، نوشته هایی عادی به عنوان پیش نویس تولید می کنند که طبق نظر مجلس، مقرر است مادام عدم ثبت رسمی پیش نویس در دفاتر اسناد رسمی ،هیچ اثر حقوقی بر این پیش نویسها مترتب نباشد . مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز در آخرین موضع حقوقی خود در خصوص اپلیکیشن ها ، الحاق ۱ تبصره به بند ک تبصره ۱۰ قانون بودجه ۱۴۰۲ را با استدلال مغایرت با بند ۱۰ اصل ۳ قانون اساسی در رابطه با ایجاد نظام اداری صحیح و حذف تشکیلات غیر ضرور که در بند ۲۵ سیاستهای کلی نظام در برنامه هفتم توسعه هم برآن تاکید شده، مردود اعلام نموده تا صلاحیت موازی با صلاحیت انحصاری و حاکمیتی و تاریخی دفاتر اسناد رسمی در زمینه تنظیم اسناد رسمی ایجاد نشود،معذالک برخلاف قانون و رویه فوق،تلاشهایی جهت ورود به ماهیت و جرح و تعدیل تبصره ۲ ماده ۳ طرح مزبور انجام شده تا به این پیش نویس ها ، لباس “درحکم سند رسمی” پوشانده شود تا جبران ضعف عادی بودن آنها کند.درحالیکه مجمع تشخیص مصلحت نظام به دلیل اصل عدم صلاحیت درحقوق عمومی، حق تقنین نداشته و به خروجیش هم اطلاق مصوبه می شود نه قانون ،و لذا لازم است از تلاش جهت تشخیص مجدد مصلحت قطعی نظام و کشور که در کلام فوق رهبری منصوص شده اجتناب نموده و در پی اصلاح مجدد مصوبه مجلس نیز نبوده تا امر مولوی رهبری در دنبال شدن قانون مجلس ، امتثال شده باشد و الا با زاویه گرفتن از کلام فاصل الخطاب رهبری و ادخال مفاهیم ناشناخته چون “در حکم سند رسمی” برای محصول سکوهای معاملات ، موجبات بقای دوباره نظام کهنه اعتبار موازی اسناد رسمی و نوشتجات عادی در قالبی جدید فراهم شده و نه تنها منشاء فساد مورد اشاره رهبری که همین معاملات عادی است از بین نرفته، بلکه برعکس با رسمیت دهی به اسناد عادی سکوهای معاملات، همه امیدها و تلاشها جهت اصلاح وضع موجود ضایع خواهد شد . محصول سکوهای معاملات و اپلیکیشن ها همه نوشته عادی است نه سند رسمی مکتوب بالعدل که حسب آیه شریفه مداینه ( ۲۸۲ بقره ) لازم است سندمعامله ،نزد ثالثی غیر از متعاملین به عنوان کاتب بالعدل طبق مقررات تنظیم وثبت شود. نه اینکه یکی از خود متعاملین یا دلالان معاملات ملکی ، بدون رعایت اصل بی طرفی و استقلال و محرمانگی کاتب بالعدل و بدون داشتن تخصص و تعهد و نظارت های لازم ، اقدام به تولید نوشته ای در سکوی معاملات یا اپلیکیشن ها نموده که در این صورت، مکتوبی بالعدل که منجر به قسط و عدالت اجتماعی شود در میان نخواهد بود. از سویی حسب آیه شریفه تداین (۲۸۲ بقره) علاوه بر کاتب بالعدل ، باید دو شاهد بر معامله همانند دو شاهد و مطلع ممتاز در دفترخانه یعنی سردفتر و دفتریار بر معامله وجود داشته باشند که در این سکوهای معاملات و اپلیکیشن ها مفقود است . مستفاد از بند الف ماده ۶ قانون تجارت الکترونیکی مصوب ۱۳۸۲ نیز صرف ایجاب و قبول از طریق “داده پیام” برای تحقق معاملات راجع به فروش اموال غیرمنقول ، کفایت نکرده و در نتیجه حسب ماده ۲۲قانون ثبت اسناد و املاک ایران ، انجام تشریفات انتقال ملک به موجب سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی زیرمجموعه قوه قضائیه ، به عنوان رکن سوم تحقق معامله الزامی است.
النهایه ،سکوهای معاملات و اپلیکیشن ها ولو مبتنی بر هوش مصنوعی باشند ، همانند رباتی اند که معاینه یا عمل جراحی از راه دور را تسهیل می کنند ، اما هیچ وقت نمی توانند عمل “تشخیص” پزشکی را که مقوله ای انسانی است انجام دهند . در مقوله تنظیم سند رسمی نیز احراز هویت و اهلیت و مالکیت از ارکان تنظیم سند رسمی است و احراز هویت در معرکه فریب گریم های مختلف و احراز اهلیت و عیوب اراده نظیر اکراه که از مقوله “تشخیص انسانی” است، قابل چشم پوشی نیست .
مزاحی تلخ است، اما اگر الان تلفن های همراه را می دزدند، این احتمال است که من بعد صاحب تلفن همراه را هم بدزدند تا املاکش را در سکوی معاملات تلفن همراهش بفروشند!
احسان معدولیت – ۹/۵/۱۴۰۲
