مهندس علی انوری معمار شبکه متاص (مرجع تحلیل اقتصاد و صنعت) و عضوشورای سردبیری با درج یادداشتی در اقتصاددان در مورد فروش متری مسکن نوشت : اعلام آغاز رسمی «فروش متری مسکن» و توکنایز کردن واحدهای مسکونی در بازار سرمایه، در ظاهر یک گام نوآورانه برای حل بحران تأمین مالی ساختوساز و مشارکت عمومی در بازار ملک است. اما پرسش اصلی اینجاست: آیا ما با یک تحول ساختاری مواجهیم یا با ابزار مالی جدیدی برای تزریق نقدینگی به بازاری که هنوز مسئله بنیادین آن حل نشده است؟
سالهاست بحران مسکن در ایران نه صرفاً بحران «تأمین مالی»، بلکه بحران قدرت خرید، تورم ساختاری، نااطمینانی سیاستی و نبود ثبات اقتصادی است. اکنون قرار است با خرد کردن مالکیت به «متر» و تبدیل آن به توکنهای قابل معامله، امکان سرمایهگذاری عمومی فراهم شود. اما این طرح بیش از آنکه مسئله مسکن را حل کند، ممکن است مسکن را به دارایی سفتهبازانهتری تبدیل کند.
۱) آیا این طرح به خانهدار شدن مردم کمک میکند یا صرفاً ابزار سرمایهگذاری جدید میسازد؟
فروش متری، دسترسی به «سرمایهگذاری در مسکن» را افزایش میدهد، نه لزوماً دسترسی به «مالکیت مسکن برای سکونت».
اگر هدف، خانهدار شدن طبقات متوسط و پایین است، باید دید مسیر تبدیل این توکنها به مالکیت واقعی چگونه تعریف شده است. آیا خریدار خرد در نهایت امکان تجمیع و تحویل فیزیکی دارد؟ یا صرفاً وارد بازی نوسان قیمتی خواهد شد؟
۲) ریسکهای پنهان توکنایز کردن دارایی فیزیکی
توکنایز کردن یک واحد مسکونی، به معنای شکستن یک دارایی غیرنقدشونده به واحدهای قابل معامله است. اما این کار بدون طراحی دقیق:
میتواند تضاد منافع میان سرمایهگذاران خرد و توسعهدهنده ایجاد کند
در صورت رکود بازار، به بحران نقدشوندگی منجر شود
و در صورت نبود شفافیت اطلاعات پروژه، اعتماد عمومی را آسیب بزند
بازار سرمایه ایران پیشتر تجربه ابزارهای مالی جذاب ولی پرریسک را داشته است. آیا زیرساخت نظارتی، افشای اطلاعات پروژه، و سازوکار خروج سرمایهگذار بهصورت دقیق طراحی شده است؟
۳) تغییر معادله تأمین مالی یا انتقال ریسک؟
ورود ابزارهای نوین مالی به حوزه مسکن، میتواند برای توسعهدهنده مزیت جدی ایجاد کند:
کاهش وابستگی به تسهیلات بانکی و انتقال بخشی از ریسک به بازار.
اما سؤال سیستمی این است:
آیا ریسک ساخت، تأخیر، افزایش هزینه مصالح و رکود فروش، به شکل غیرمستقیم به سرمایهگذاران خرد منتقل نمیشود؟
اگر پروژهای به سودآوری پیشبینیشده نرسد، سازوکار جبران چیست؟
اگر قیمت مسکن اصلاح شود، چه کسی پاسخگوی کاهش ارزش توکنهاست؟
۴) مسکن؛ کالای مصرفی یا ابزار مالی؟
در اقتصادی که بخش قابل توجهی از مردم توان خرید خانه ندارند، تبدیل مسکن به ابزار مالی پیچیده، میتواند فاصله میان «سرمایهگذار» و «مصرفکننده» را بیشتر کند.
این طرح اگر بدون سیاست مکمل برای کنترل سفتهبازی، تنظیم عرضه و تقویت قدرت خرید اجرا شود، ممکن است ناخواسته به تشدید مالیشدن بازار مسکن بینجامد.
جمعبندی
فروش متری مسکن میتواند یک ابزار تأمین مالی مدرن باشد؛
اما ابزار مالی، جایگزین سیاست مسکن نیست.
نوآوری زمانی معنا دارد که:
شفافیت کامل پروژهها تضمین شود
ریسکها صریحاً افشا شوند
امکان تبدیل سرمایهگذاری خرد به مالکیت واقعی تعریف شود
و این ابزار در چارچوب سیاست جامع مسکن قرار گیرد، نه بهعنوان راهحل مستقل
اگر این ملاحظات دیده نشود، آنچه بهعنوان «تحول ساختاری» معرفی میشود، ممکن است صرفاً شکل جدیدی از توزیع ریسک در بازاری پرابهام باشد.
تحلیل اقتصادی باید پیش از هیجان اجرایی شکل بگیرد؛
زیرا در بازارهای دارایی، اعتماد یکبار آسیب ببیند، بازسازی آن بسیار پرهزینه خواهد بود.
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
