بازار ملك به صحنه‌اي پر التهاب براي خانوارهاي ايراني تبديل شده است؛ بازاري كه ديگر نه تنها سرمايه‌گذاران بزرگ بلكه حتي مستأجران عادي را هم درگير نگراني كرده است. افزايش افسارگسيخته قيمت‌ها، كاهش قدرت خريد خانوارها و ناكارآمدي تسهيلات بانكي باعث شده است تا روياي خانه‌دار شدن براي بسياري از شهروندان به كابوسي دور از دسترس بدل شود. در چنين شرايطي، طرح «فروش متري مسكن در بورس كالا» دوباره بر سر زبان‌ها افتاده است؛ طرحي كه اگرچه هنوز به مرحله اجرا نرسيده، اما مي‌تواند روزنه‌اي تازه براي تحقق روياي خانه‌دار شدن با سرمايه‌هاي خرد باشد.
به گزارش اقتصاددان به نقل از تعادل ، ايده فروش متري مسكن بر اين مبنا استوار است كه مردم بتوانند به جاي خريد يك واحد كامل، مالك بخشي از يك پروژه ساختماني شوند. در اين شيوه، هر فرد مي‌تواند با سرمايه‌اي اندك، مثلاً به اندازه خريد چند متر از يك واحد، در پروژه‌هاي ساختماني سهيم شود. اين روش در كشورهاي توسعه‌يافته به‌ويژه در حوزه املاك تجاري و پروژه‌هاي بزرگ عمراني سابقه‌اي طولاني دارد و به عنوان يكي از روش‌هاي جمع‌آوري سرمايه و افزايش مشاركت عمومي شناخته مي‌شود.
در ايران اما اين طرح هنوز در مرحله طراحي و تدوين است و به گفته كارشناسان، براي اجراي آن بايد زيرساخت‌هاي حقوقي، نظارتي و فني دقيقي در نظر گرفته شود تا از بروز چالش‌هاي احتمالي جلوگيري شود.
از ايده تا اجرا؛ طرحي كه متوقف ماند
رسول قربان‌نژاد، كارشناس ارشد بازار مسكن، در گفت‌وگو با مهر در توضيح پيشينه اين طرح گفت: در گذشته وزارت اقتصاد ظرفيت عرضه متري مسكن در بورس كالا را ايجاد كرد، اما اين طرح به مرحله اجرايي نرسيد. هرچند دستورالعمل خريد و فروش متري نهايي شده بود، اما فاز عملياتي آن شكل نگرفت.
او افزود كه هرچند زيرساخت اوليه در بورس كالا آماده شده بود، اما موانع ساختاري و اقتصادي مانع از آغاز اجراي رسمي اين طرح شدند.
به گفته او، بازار مسكن در ايران با كشورهاي ديگر تفاوت‌هاي اساسي دارد، زيرا مسكن به ذات كالايي ناهمگن است و هر واحد ويژگي‌هاي متفاوتي از نظر متراژ، موقعيت، طبقه، نورگيري و ساير پارامترها دارد. اين ناهمگني باعث مي‌شود قيمت‌گذاري دقيق و يكپارچه در قالب عرضه متري با دشواري‌هايي همراه باشد.
چالش‌هاي حقوقي و اقتصادي طرح
قربان‌نژاد در ادامه توضيح داد: به دليل ماهيت تورمي اقتصاد كشور، سازندگان با چالش‌هاي متعددي در اجراي پروژه‌ها روبرو هستند و اين مساله ريسك عدم اجراي تعهدات را افزايش مي‌دهد. به بيان ساده‌تر، در شرايطي كه نرخ تورم، قيمت مصالح و هزينه‌هاي ساخت به‌صورت لحظه‌اي تغيير مي‌كند، هيچ تضميني وجود ندارد كه سازنده بتواند پروژه را در زمان مقرر و با همان قيمت پيش‌بيني‌شده به پايان برساند.
از سوي ديگر، در صورت عرضه متري مسكن، بايد مشخص شود كه خريداران چه نوع مالكيتي پيدا مي‌كنند؛ آيا تنها صاحب «سهمي مالي» هستند يا حق واقعي مالكيت بر بخشي از ملك دارند؟ اين مساله نيازمند تدوين دقيق مقررات حقوقي است تا در آينده اختلافات بين سازنده، بورس كالا و خريداران به حداقل برسد.
نقش بورس كالا در تحقق شفافيت
يكي از مزاياي مهم فروش متري مسكن، شفافيت در معاملات است. كارشناسان معتقدند كه در صورت اجراي درست، اين طرح مي‌تواند بخشي از بازار غيررسمي و غيرشفاف مسكن را به بستري رسمي و قابل نظارت منتقل كند. در اين صورت، قيمت‌ها بر اساس عرضه و تقاضاي واقعي و در چارچوب ضوابط سازمان بورس تعيين مي‌شوند.
به گفته قربان‌نژاد، در صورتي كه يك سازوكار حقوقي و نظارتي دقيق براي اجراي اين طرح در بورس كالا تعريف شود، مي‌تواند به افزايش نقدشوندگي بازار مسكن كمك كند؛ اما پيش از اجراي چنين طرحي، لازم است ساير چالش‌هاي ساختاري بازار مسكن برطرف شود. به تعبير اين كارشناس، شفافيت، نقدشوندگي و جذب سرمايه‌هاي خرد سه ضلع اصلي موفقيت طرح فروش متري خواهند بود؛ اما بدون رفع موانعي چون هزينه‌هاي بالاي ساخت، نوسان قيمت مصالح و مشكلات مجوزهاي شهري، اين طرح تنها روي كاغذ باقي مي‌ماند.
جذب نقدينگي سرگردان و كنترل تورم ملكي
كارشناسان اقتصادي بر اين باورند كه يكي از آثار مثبت اين طرح، جذب نقدينگي سرگردان جامعه است. در حال حاضر حجم عظيمي از نقدينگي كشور در بازارهاي غيرمولد از جمله ارز، طلا و خودرو گردش مي‌كند. با فراهم شدن امكان سرمايه‌گذاري در پروژه‌هاي ساختماني از طريق بورس كالا، مي‌توان بخش قابل توجهي از اين سرمايه‌ها را به سمت توليد و ساخت‌وساز هدايت كرد. از سوي ديگر، وقتي تقاضاي واقعي خريد مسكن به صورت تدريجي و از طريق سهام‌داري متري مديريت شود، احتمال شكل‌گيري جهش‌هاي ناگهاني قيمتي در بازار كمتر خواهد شد. بدين‌ترتيب، فروش متري مي‌تواند به نوعي نقش تعديل‌كننده در بازار پرنوسان مسكن ايفا كند.
از رويا تا واقعيت؛ چه بايد كرد؟
با وجود تمام مزاياي بالقوه، كارشناسان تأكيد دارند كه اجراي فروش متري مسكن بدون طراحي دقيق بستر حقوقي و نظارتي مي‌تواند خطرناك باشد. اگر نظارت موثر وجود نداشته باشد، ممكن است برخي پروژه‌ها با مشكل تأخير در ساخت يا حتي شكست مواجه شوند و سرمايه‌هاي مردم از بين برود.
در اين زمينه، پيشنهادهايي براي اجراي مرحله‌اي طرح مطرح شده است؛ به عنوان مثال، در فاز نخست تنها پروژه‌هاي بزرگ دولتي يا وابسته به نهادهاي معتبر در بورس عرضه شوند تا اعتماد عمومي جلب گردد.
سپس در مراحل بعدي، شركت‌هاي خصوصي نيز بتوانند وارد اين عرصه شوند. كارشناسان همچنين تأكيد مي‌كنند كه بايد سامانه‌اي شفاف براي رصد پيشرفت پروژه‌ها ايجاد شود تا سرمايه‌گذاران بتوانند به‌صورت آنلاين از وضعيت سرمايه خود مطلع شوند.
تجربه جهاني فروش متري املاك
در بسياري از كشورها، مدل‌هاي مشابهي با عنوان «Real Estate Fractional Ownership» يا «Tokenized Real Estate» اجرا مي‌شود. در اين روش‌ها، هر سرمايه‌گذار مالك بخشي از دارايي واقعي (ملك) است و مي‌تواند سهم خود را در بازار ثانويه بفروشد. اين الگو به‌ويژه با توسعه فناوري بلاك‌چين، سرعت و شفافيت بيشتري يافته است.
با اين حال، در ايران به دليل نبود بسترهاي قانوني براي مالكيت ديجيتال يا توكنيزه‌شده، نسخه سنتي‌تر يعني «فروش متري در بورس كالا» پيشنهاد شده است تا در چارچوب مقررات فعلي عمل كند.
دولت و بازار سرمايه در دو مسير هم‌افزا
كارشناسان بازار سرمايه معتقدند كه اگر دولت و سازمان بورس بتوانند با همكاري يكديگر چارچوبي شفاف و قابل نظارت براي اجراي اين طرح تدوين كنند، مي‌توانند از آن به عنوان ابزاري كارآمد براي تأمين مالي پروژه‌هاي عمراني استفاده كنند. به گفته برخي تحليلگران، اجراي موفق اين طرح نه تنها به خانه‌دار شدن خانوارها كمك مي‌كند بلكه مي‌تواند رونق تازه‌اي به صنعت ساخت‌وساز بدهد، اشتغال ايجاد كند و حتي به كنترل نرخ تورم در بخش مسكن بينجامد.
در نهايت، به نظر مي‌رسد در شرايطي كه فاصله ميان درآمد خانوارها و قيمت مسكن روز به روز در حال افزايش است، طرح‌هايي مانند فروش متري مسكن مي‌توانند مسير تازه‌اي براي بازگرداندن اميد به بازار مسكن باشند. اما اين طرح تنها زماني به واقعيت تبديل خواهد شد كه با دقت، شفافيت و نظارت اجرا شود. اگر دولت بتواند با تضمين حقوق خريداران و ارايه پشتوانه‌هاي قانوني كافي اعتماد عمومي را جلب كند، شايد در آينده نه چندان دور شاهد روزي باشيم كه مستأجران نيز بتوانند با سرمايه‌هاي كوچك، مالك «چند متر از خانه رويايي خود» شوند، گامي كوچك اما واقعي در مسير خانه‌دار شدن.
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
