مسکن در ماه‌های گذشته بیش از هر زمان دیگری در سایه تحولات بیرونی قرار گرفته است. در شرایطی که نیمه دوم سال با نشانه‌هایی از تداوم و تعمیق رکود در بازار معاملات آغاز شده، بیشتر کارشناسان بر این باورند که وضعیت کنونی بازار، بیش از آنکه محصول عوامل درونی یا سیاست‌های بخش مسکن باشد، نتیجه فشارهای سیاسی، بین‌المللی و انتظارات تورمی سرکوب‌شده‌ای است که فعلا فرصت بروز نیافته‌اند. این وضعیت باعث شده تا مسکن در ظاهر آرام اما در باطن فشرده و پرتنش باشد؛ مانند فنری که سال‌ها جمع شده و دیر یا زود با کوچک‌ترین تحریک رها خواهد شد.
پیشینه مسکن در اقتصاد ایران
به گزارش اقتصاددان به نقل از جهان‌صنعت ،مسکن در اقتصاد ایران همواره نقش یک بازار حافظ ارزش را بازی کرده است؛ بازاری که در دوره‌های تورم عمومی، پناهگاه سرمایه‌های سرگردان و محلی برای حفظ قدرت خرید در برابر کاهش ارزش پول ملی بوده است اما در دو سال اخیر شرایط به‌گونه‌ای پیش رفته که این نقش سنتی تا حدی تضعیف شده درحالی‌که قیمت دلار و طلا با جهش‌های متوالی مواجه بوده‌اند، بازار مسکن رشد نسبتا کندتری را تجربه کرده است. مقایسه میان نرخ رشد قیمت هر مترمربع آپارتمان با شاخص بهای ارز یا طلا نشان می‌دهد که فاصله‌ای معنادار میان این بازارها ایجاد شده است. این اختلاف، همان فنر فشرده‌ای است که تحلیلگران از آن سخن می‌گویند یعنی پتانسیل نهفته‌ای که در صورت رفع موانع سیاسی یا اقتصادی می‌تواند به جهشی جدید در قیمت‌ها منجر شود.
شکل‌گیری تعادل کاذب در مسکن
یکی از ریشه‌های اصلی این فشردگی، عدم ورود کامل تورم نهاده‌های تولید به قیمت نهایی مسکن است. در دو سال گذشته هزینه‌های ساخت‌وساز با رشد چشمگیری مواجه بوده‌اند؛ از مجوزهای ساختمانی و پروانه‌ها گرفته تا قیمت زمین، دستمزد نیروی انسانی و مصالح ساختمانی. هریک از این عوامل به‌صورت مستقل رشد چند ۱۰درصدی را تجربه کرده‌اند اما به‌دلیل رکود معاملاتی و کاهش توان خرید متقاضیان، این افزایش هزینه‌ها هنوز به‌طور کامل در قیمت نهایی واحدهای مسکونی بازتاب نیافته است. به بیان دیگر سازندگان با وجود افزایش شدید هزینه‌های تمام‌شده، ناچار به فروش با حاشیه سود بسیار پایین یا حتی زیان‌ده شده‌اند زیرا بازار توان پذیرش قیمت‌های واقعی را ندارد.
این وضعیت باعث شکل‌گیری نوعی تعادل کاذب در بازار شده است. از یک‌سو سازندگان و فعالان حوزه ساخت‌وساز در شرایطی قرار گرفته‌اند که تولید برای‌شان صرفه اقتصادی ندارد و از سوی دیگر متقاضیان مصرفی نیز در برابر هرگونه افزایش قیمت مقاومت می‌کنند زیرا درآمدهای‌شان متناسب با تورم رشد نکرده است. در چنین شرایطی بازار در ظاهر به ثبات رسیده اما درواقع در نقطه‌ای از فشار قرار گرفته است که هرگونه تغییر در انتظارات تورمی یا تحولات بیرونی می‌تواند تعادل ظاهری را برهم بزند.
نقش ریسک‌های سیاسی در وضعیت امروزه مسکن
ریسک‌های سیاسی و بین‌المللی نیز به این وضعیت دامن زده‌اند. در نیمه نخست سال، چشم‌انداز مبهم مذاکرات خارجی، نوسانات نرخ ارز و تهدیدهای ناشی از تنش‌های منطقه‌ای، سرمایه‌گذاران را در وضعیت انتظار نگه داشته است. فعالان بازار ترجیح داده‌اند فعلا صبر کنند و تصمیم‌گیری‌های خود را به تعویق بیندازند. در چنین فضایی معاملات ملکی کاهش یافته و حجم تقاضای سرمایه‌ای به پایین‌ترین سطح چند سال اخیر رسیده است. با این حال رکود معاملات به‌معنای کاهش فشار قیمتی نیست بلکه نشانه‌ای از انباشت انرژی درون بازار است.
مسکن؛ بازاری به ظاهر آرام
این انرژی انباشته درواقع همان فنر مسکن است که اکنون به‌شدت فشرده شده است. هرچند بازار در ظاهر آرام است اما نیروهای اقتصادی درونی آن – اعم از رشد هزینه‌های ساخت، کاهش عرضه جدید، تورم انتظاری و کاهش ارزش پول- همگی در جهتی عمل می‌کنند که در نهایت به افزایش قیمت منجر شوند. این مساله را می‌توان در رفتار سازندگان نیز مشاهده کرد؛ بسیاری از پروژه‌های نیمه‌تمام متوقف شده‌اند یا با تاخیر پیش می‌روند زیرا سرمایه‌گذاران انتظار دارند با بهبود شرایط سیاسی یا افزایش نرخ ارز قیمت واحدها بالا برود و سودآوری بیشتری حاصل شود.
از سوی دیگر آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نیز در ماه‌های اخیر روند نزولی داشته است. کاهش صدور مجوزها نشانه‌ای از تضعیف انگیزه ساخت‌وساز و بی‌اعتمادی فعالان بخش خصوصی نسبت‌به آینده بازار است. هرچه عرضه جدید کمتر شود، فشار بر بازار واحدهای موجود بیشتر خواهد شد. درواقع تعویق تصمیم به ساخت امروز، به معنای کمبود واحد در سال‌های آینده است؛ کمبودی که در نهایت به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند. بنابراین فشردگی فنر مسکن فقط به معنای قیمت پایین‌تر نسبت‌به سایر بازارها نیست بلکه نشان‌دهنده مجموعه‌ای از فشارهای ساختاری است که دیر یا زود خود را در قالب افزایش قیمت نشان خواهد داد.از منظر اقتصاد کلان نیز وضعیت کنونی بازار مسکن با پدیده «تورم سرکوب‌شده» شباهت زیادی دارد. زمانی‌که دولت یا شرایط اقتصادی اجازه نمی‌دهد قیمت‌ها به سطح واقعی خود برسند، تفاوت میان هزینه واقعی تولید و قیمت فروش افزایش می‌یابد. این تفاوت مانند فشاری است که در یک فنر ذخیره و با تغییر شرایط، ناگهان آزاد می‌شود. در مورد مسکن، این آزادسازی ممکن است با جهش قیمت همراه شود به‌ویژه اگر نرخ ارز یا تورم عمومی در ماه‌های آینده دوباره صعودی شود.
۳ عامل تاثیرگذار در جهش قیمتی مسکن
پرسش کلیدی اما این است که چه زمانی این فنر رها خواهد شد؟ پاسخ قطعی وجود ندارد زیرا زمان‌بندی آن به ترکیبی از عوامل وابسته است: نخست، وضعیت مذاکرات سیاسی و روابط بین‌المللی که مستقیما بر نرخ ارز و انتظارات تورمی اثر می‌گذارد؛ دوم، سیاست‌های پولی و مالی دولت، از جمله نحوه کنترل نقدینگی و نرخ سود بانکی و سوم، رفتار سرمایه‌گذاران داخلی که در صورت مشاهده نشانه‌های ثبات ممکن است به‌سمت بازار مسکن بازگردند. اگر این سه‌عامل در جهت تحریک انتظارات تورمی حرکت کنند، جهش قیمتی اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
با این حال باید به این نکته نیز توجه کرد که رهایی فنر مسکن الزاما به معنای رونق واقعی نیست. تجربه دوره‌های گذشته نشان داده که افزایش ناگهانی قیمت‌ها معمولا به رکود عمیق‌تری در معاملات منجر می‌شود. درواقع جهش قیمت بدون رشد متناسب درآمد خانوارها فقط باعث کوچک‌تر شدن دایره تقاضای مصرفی و افزایش سهم تقاضای سرمایه‌ای می‌شود. در این حالت، مسکن بار دیگر به کالای سرمایه‌ای تبدیل و نیاز واقعی خانوارها به حاشیه رانده می‌شود.
سناریوهای پس از آزاد شدن فنر مسکن
از سوی دیگر در شرایط کنونی که تورم عمومی کشور بالا و رشد اقتصادی محدود است، هرگونه افزایش قیمت در بخش مسکن می‌تواند اثرات گسترده‌ای بر سایر بخش‌های اقتصاد داشته باشد. افزایش بهای مسکن به‌طور غیرمستقیم باعث افزایش هزینه زندگی، رشد شاخص اجاره‌بها و فشار بیشتر بر خانوارهای کم‌درآمد خواهد شد. همچنین این روند می‌تواند منابع مالی را از بخش‌های مولد به‌سمت دارایی‌های غیرمولد سوق دهد و به تشدید رکود در صنایع تولیدی منجر شود بنابراین رهایی فنر مسکن اگر بدون برنامه‌ریزی و مدیریت اقتصادی رخ دهد، می‌تواند پیامدهای اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای به همراه داشته باشد.
در سوی مقابل، اگر دولت بتواند با سیاست‌های پولی محتاطانه و تقویت بخش عرضه، مسیر کنترل‌شده‌ای برای تعدیل قیمت‌ها فراهم کند، ممکن است از جهش ناگهانی جلوگیری شود. تقویت تسهیلات ساخت‌وساز، حمایت از پروژه‌های مشارکتی بخش‌خصوصی و کاهش موانع صدور مجوزها می‌تواند تا حدی از شدت فشار موجود بکاهد. البته تحقق این هدف مستلزم ثبات اقتصادی و اعتمادسازی میان فعالان بازار است؛ امری که بدون کاهش ریسک‌های سیاسی و بین‌المللی دشوار به‌نظر می‌رسد.
نکته مهم دیگر، ارتباط میان نرخ سود بانکی و بازار مسکن است. در حال حاضر نرخ سود حقیقی سپرده‌ها منفی است، به این معنا که بازدهی واقعی سپرده‌های بانکی کمتر از نرخ تورم است. در چنین شرایطی، در صورت باز شدن مسیر سرمایه‌گذاری، بخش قابل‌توجهی از نقدینگی ممکن است به سمت دارایی‌های واقعی مانند مسکن حرکت کند. اگر بانک مرکزی نتواند این جریان نقدینگی را هدایت کند، فشار تورمی مضاعفی به بازار وارد خواهد شد و فنر مسکن با قدرت بیشتری رها می‌شود.
فشردگی کم‌سابقه فنر مسکن
سهراب مشهودی، مسوول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران به «جهان‌صنعت» گفت: به نظر می‌رسد باید یکی، دو هفته دیگر صبر کرد تا بتوان در مورد زمان آزاد شدن فنر مسکن سخن گفت. در شرایطی به سر می‌بریم که باید منتظر ماند و دید که مکانیسم‌ماشه و تحریم‌های غرب علیه ایران تا چه اندازه بر اقتصاد مسکن تاثیرگذار خواهد بود.
او ادامه داد: از سوی دیگر باید توجه داشت که ارزش پول ملی در این رابطه موثر است. در شرایطی که تحریم‌های همه‌جانبه علیه ایران صورت بگیرد، ارزش پول ملی به‌دلیل ضرورت استقراض از بانک مرکزی، با افت شدیدی روبه‌رو خواهد شد. در چنین شرایطی ممکن است قیمت‌ها به صورت سوری، روند افزایشی نیز به خود بگیرند اما باید توجه داشت که این گرانی واقعی نخواهد بود.
مشهودی تاکید کرد: در شرایطی که ابهام و بلاتکلیفی بر اقتصاد سایه افکنده است، نمی‌توان پیش‌بینی درستی انجام داد و همه‌چیز بر پایه حدس و گمان خواهد بود. امروزه فنر مسکن فشردگی زیادی دارد اما به نظر من در حادترین شرایط خود به سر نمی‌برد.
اقتصاد در سایه بلاتکلیفی و التهاب
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به «جهان‌صنعت» گفت: اقتصاد کلان کشور در شرایط بلاتکلیفی به سر می‌برد. دلیل این موضوع مشکلات موجود در تعامل و همکاری با دنیاست؛ مشکلاتی که پیش از این نیز وجود داشتند ولی با از سرگیری تحریم‌ها علیه ایران، تشدید شده‌اند. نتیجه التهابات موجود در اقتصاد به کندتر شدن آهنگ سرمایه‌گذاری منجر شده است.
او افزود: سرمایه‌ها معمولا به بازارهایی وارد می‌شوند که در آن احساس امنیت کنند. اکنون با بازگشت تحریم‌ها و پیامدهای جنگ ۱۲روزه روبه‌رو هستیم. در چنین حالتی، در شرایطی نامعلوم به سر می‌بریم. تا زمانی که شرایط نه جنگ، نه صلح پابرجا باشد، جذب سرمایه در بازارهای اقتصادی سخت و سخت‌تر خواهد شد. در پی این موضوع، چرخ اقتصاد نیز از نظر تولید کندتر خواهد چرخید. از سویی با افزایش روزانه هزینه‌های دولت روبه‌رو هستیم. از آنجایی که چرخه تولید از سرعت مطلوبی برخوردار نیست، درآمد دولت کفاف هزینه‌هایش را نمی‌دهد و در شرایط بلاتکلیفی به سر می‌بریم، اقتصاد کشور دچار التهابی شدید و وضعیت بلاتکلیفی شده که جامعه نیز با آن درگیر است.
شرایط دشوار برای متقاضیان و تولیدکنندگان مسکن
به گفته محتشم یکی از بازارهایی که در چنین شرایطی بیشترین آسیب را دیده، مسکن است. مسکن نقدشوندگی کمتری نسبت‌به سایر بازارها داشته و هزینه زیادی می‌برد؛ چه تهیه مسکن مصرفی توسط متقاضیان و چه ساخت و تولید واحدهای مسکونی توسط تولیدکنندگان.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: در بخش مسکن مصرفی و در رابطه با واحدهای مسکونی کوچک و متوسط متراژ، گاهی شاهد انجام برخی معاملات هستیم. در شرایط کنونی که فنر مسکن همچنان در حالت فشرده قرار دارد، بهترین زمان برای تهیه خانه توسط متقاضیان واقعی و مصرف‌کنندگان است.
او اضافه کرد: در بخش سرمایه‌گذاری مسکن اما شرایط به گونه دیگری است. از آنجایی که تکلیف بازگشت سرمایه، امکان فروش واحدهای ساخته‌شده و قیمت‌های پیشنهادی برای فروش خانه‌ها در چنین شرایطی مشخص نیست، دچار مشکل در جذب سرمایه برای بازار مسکن هستیم. البته باید توجه داشت که این به معنی آن نیست که تولید مسکن به‌طور کامل متوقف شده است. برخی تولیدکنندگان با توجه به شغل حرفه‌ای خود، به ناچار در حال فعالیت هستند؛ سازندگانی که نیروی کار و ماشین‌آلات در اختیار دارند اما با درنگ به ادامه دادن فعالیت خود در این بخش می‌اندیشند.
محتشم گفت: در عین حال باید توجه داشت که بوروکراسی حاکم بر ادارات، برای صدور مجوزهای ساختمانی نیز مانع محدودکننده‌ای به‌شمار می‌رود. در این رابطه نمی‌توان از مسائل مربوط به بیمه و تامین اجتماعی چشم‌پوشی کرد؛ موضوعاتی که برای تولیدکنندگان مسکن، آزاردهنده تلقی می‌شود.
شرایط ناگوار در انتظار متقاضیان مسکن
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد: همه این موارد و موضوعات دست به دست یکدیگر داده‌اند تا با رکود تولید مسکن روبه‌رو باشیم درحالی‌که بازارهای دیگر فعال هستند. چنانچه شرایط به‌گونه‌ای رقم بخورد که وضعیت اقتصاد کشور تعیین‌تکلیف شود، در صورت آزاد شدن فنر مسکن، شرایط ناگواری برای مصرف‌کنندگان واقعی مسکن به وجود خواهد آمد.
مسکن طی چند سال رکودی که گریبانگیرش بوده، کمتر از نرخ تورم عمومی رشد داشته است. این در شرایطی است که بازارهای دیگر مانند ارز، طلا و خودرو رشد همسان و بعضا بیشتر از تورم را داشته‌اند.
محتشم افزود: چنانچه فنر مسکن در آینده‌ای نزدیک آزاد شود، برای پر کردن فاصله قیمتی تا تورم، با جهش ناگهانی در قیمت‌ها روبه‌رو خواهیم شد؛ موضوعی که منجربه تشدید چشمگیر فاصله میان متقاضیان با مسکن خواهد شد.
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
